NIERUCHOMOŚCI CH BECK 9/2025
Praktyczne i prawne ryzyka towarzyszące nabyciu nieruchomości
WPROWADZENIE
Dynamika obrotu nieruchomościami rządzi się swoimi prawami, w których kluczowym czynnikiem jest czas. To szybkość reakcji na poszczególne oferty sprzedaży nieruchomości determinuje ich nabycie przed konkurencją. Każda taka transakcja powinna zostać poprzedzona wnikliwym badaniem stanu prawnego i faktycznego gruntu – w przeciwnym razie nabycie nieruchomości obarczone byłoby zbyt wysokim ryzykiem. W przypadku nieruchomości o istotnej wartości oraz potencjale zabudowy, procesowi zakupu gruntu towarzyszy zwykle przeprowadzenie profesjonalnego audytu prawnego nieruchomości. Jednakże podjęcie jakichkolwiek działań zmierzających w kierunku transakcyjnym, wymaga uprzedniego zorientowania się na rynku nieruchomości oraz posiadania elementarnej wiedzy w tym obszarze. Niniejszym artykuł został w całości poświęcony zwięzłemu omówieniu elementów składających się na badanie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości w sektorze mieszkaniowym czy komercyjnym.
KSIĘGI WIECZYSTE, REJESTRY, EWIDENCJE I INNE
Pierwszym źródłem, w którym zainteresowana strona zazwyczaj poszukuje podstawowych i aktualnych informacji na temat nieruchomości są elektroniczne księgi wieczyste[1] prowadzone przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Księgi wieczyste zostały uregulowane w ustawie z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece[2] („UKW”) oraz rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznych[3] („Rozporządzenie UKW”). Z uwagi na jawny charakter rejestru, elektroniczny odpis aktualny (zwykły) czy zupełny księgi wieczystej (zawierający dodatkowo wykreślone wpisy czy wzmianki) może przeglądać każdy zainteresowany podmiot, który posiada numer księgi wieczystej identyfikujący nieruchomość. „Przepis art. 2 u.k.w.h. przewiduje obowiązywanie zasady jawności ksiąg wieczystych, wykluczającej zasłanianie się w obrocie prawnym nieznajomością wpisów w nich dokonanych[4].” W przypadku zamiaru przejrzenia akt wieczystoksięgowych prowadzonych przez sądy wieczystoksięgowe, konieczne jest legitymowanie się interesem prawnym (np. ubieganie się o zwrot nieruchomości) lub stosownym pełnomocnictwem (np. od właściciela lokalu mieszkalnego). Zainteresowane podmioty zwykle decydują się przejrzeć akta wieczystoksięgowe w celu dogłębnego zweryfikowania treści rejestrów, w tym treści aktualnych wpisów czy wzmianek o wpisach, których nie widać w elektronicznych rejestrach. Podstawowym zadaniem ksiąg wieczystych jest zapewnienia bezpieczeństwa obrotu prawnego nieruchomościami. Nabywca, która nabywa nieruchomość z założoną księgą wieczystą korzysta z domniemania zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym zastrzeżonym w art. 3 UKW, rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych zastrzeżonej w art. 5 UKW czy zasady pierwszeństwa wpisów przewidzianej w art. 11 UKW. Domniemanie wiary publicznej ksiąg wieczystych polega na zagwarantowaniu mocy prawnej zdarzeniom prawnym sprzecznym z rzeczywistym stanem prawnym, ale zgodnym z treścią księgi wieczystej np. zakup nieruchomości w dobrej wierze od fikcyjnego właściciela figurującego w dziale II księgi wieczystej. Zgodnie z linią orzeczniczą Sądu Najwyższego – „Mechanizm działania art. 5 u.k.w.h. polega na tym, że jest to przepis szczególny, nadający ex lege skuteczność czynności prawnej, która na mocy innych przepisów (np. art. 58 k.c.) powinna zostać oceniona jako nieważna[5].” W przypadku badania treści ksiąg wieczystych należy być bardzo ostrożnym, albowiem każda wzmianka o wpisie czy inne wyłączenie uregulowane w UKW może prowadzić do obalenia domniemań przewidzianych przez instytucję ksiąg wieczystych.
Księgi wieczyste nie stanowią wyłącznego źródła analizy stanu nieruchomości, albowiem informacje na temat gruntów, budynków oraz lokali mieszkalnych lub użytkowych można znaleźć również w ewidencji gruntów i budynków. Niniejsze informacje zostały uregulowane w ustawie z dnia 17 maja 1989r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne („p.g.k.”)[6] oraz rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków („Rozporządzenie o ewidencji gruntów i budynków”)[7]. Ewidencja gruntów czy budynków stanowi rejestr informacji i danych na temat nieruchomości, prowadzony przez starostów wedle lokalizacji działki ewidencyjnej. Ewidencja gruntów obejmuje m.in. informacje o położeniu (lokalizacji), granicach powierzchni, rodzajach użytków gruntowych czy klasach gleb, numery ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów nieruchomości. Ewidencja budynków obejmuje m.in. informacje o położeniu (lokalizacji) budynku, przeznaczeniu, funkcji użytkowych i ogólnych, danych czy parametrów technicznych budynku (w przypadku lokali m.in. informacje o położeniu (lokalizacji), funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych czy użytkowych). W ewidencji gruntów i budynków wpisuje się również właścicieli nieruchomości, miejsce pobytu stałego lub adres siedziby, informację o wpisaniu do rejestru zabytków, objęcie całości lub części nieruchomości ochroną przyrody, wartość katastralna nieruchomości, informacje o najmie czy dzierżawie, rozwoju obszarów wiejskich etc. Ewidencja gruntów czy budynków ma charakter dokumentu urzędowego, który odgrywa kluczowe znaczenie przy zakładaniu księgi wieczystej oraz wprowadzaniu zmian, w postępowania sądowych np. o zasiedzenie nieruchomości, w transakcjach obrotowych nieruchomości, postępowaniach administracyjnych np. jako załącznik do pozwolenia na budowę czy czynnościach notarialnych, w których rejent weryfikuje stan rzeczywisty z treścią księgi wieczystej. Wypisy i wyrysy z rejestru gruntów mogą być opatrywane klauzulą informującą o ich przeznaczeniu do wpisu w księdze wieczystej. Klauzula ta, zwykle brzmiąca: „Dokument niniejszy jest przeznaczony do dokonywania wpisu w księdze wieczystej.”
Specyfika rynku nieruchomości obejmuje również grunty wpisane do rejestru czy ewidencji zabytków. Ochrona konserwatorska została uregulowana w ustawie z dnia 23 lipca 2003r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami[8] („Ustawa zabytkowa”). Dokonanie w drodze decyzji administracyjnej wpisu indywidualnej nieruchomości do rejestru zabytków czy układu urbanistycznego, parku lub zespołu budynków, implikuje stosowne konsekwencje prawne i finansowe. W szczególności wpisanie nieruchomości do rejestru zabytków oznacza, że gmina może skorzystać z przysługującego jej prawa pierwokupu. Nadto właściciel lub użytkownik zabytku zobowiązany jest do opieki nad nim poprzez prace konserwatorski, restauratorskie czy inne budowlane zgodnie z regułami zastrzeżonymi w Ustawie zabytkowej. Gminna ewidencja zbytków nie ma wiążącego charakteru jak wpis do rejestru zabytków, jednakże jej zakres jest szerszy, a regulacja i towarzyszące jej konsekwencje prawne, wymagają uprzedniego zbadania. Oczywiście charakter, status i parametry nieruchomości mogą zostać opisane poprzez niezliczoną ilość dokumentów,
rejestrów czy zaświadczeń, jednakże w treści artykułu autor skupia się wyłącznie na zasygnalizowaniu zwięzłych elementów składających się na badanie stanu prawnego nieruchomości. Kolejnym dokumentem, który może determinować status lokalu mieszkalnego czy użytkowego to zaświadczenie o samodzielności lokalu uregulowanego w ustawie z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali[9] („u.w.l.”). Odrębna własność lokalu polega na tym, że dany lokal stanowi odrębny od gruntu i budynku przedmiot własności. Właściciel może dysponować swą własnością bez względu na innych właścicieli lokali. Dodatkowo posiada on udziały w gruncie i części wspólnej budynku, w którym jest jego lokal. Samodzielne mogą być zarówno lokale mieszkalne, jak i lokale o innym przeznaczeniu, np. garaże, lokale użytkowe.
Przy zaawansowanych negocjacjach zmierzających do nabycia nieruchomości, istotnym dokumentem jest również zaświadczenie o niezaleganiu lub stanie zaległości podatkowych, o którym mowa w ustawie z dnia 12 stycznia 1991r. o podatkach i opłatach lokalnych[10] („Ustawa o niezaleganiu”). Dla sprzedającego jest to dowód na to, że kontroluje swoje zobowiązania podatkowe i jest rzetelnym podatnikiem. Dla kupującego zaś stanowi pewność, że nie będzie musiał pokrywać długów podatkowych poprzedniego właściciela po przejęciu nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości bez ww. zaświadczenia jest możliwa, jednak wiąże się z ryzykiem przejęcia zobowiązań podatkowych. Pozostałymi źródłami informacji na temat nieruchomości mogą być również: geodezyjna sieć uzbrojenia terenu, mapa zasadnicza, państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny, branżowe systemy informacyjne np. o budynkach, Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego w c-KOB, Elektroniczny Dziennik Budowy – EDB czy inne opracowania statystyczne poświęcone nieruchomości.
STATUS WŁASNOŚCIOWY I ASPEKTY PLANISTYCZNE
Kluczowym elementem, który podlega analizie w trakcie badania z zamiarem zakupu przyszłej nieruchomości, jest jej status własnościowy. W pierwszej kolejności zainteresowany nieruchomością podmiot powinien sprawdzić czy prawo własnościowe ma charakter współwłasności w pojęciu Kodeksu cywilnego czy wspólności majątkowej w
rozumieniu ustawy z dnia 25 lutego 1964r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy („k.r.o.”)[11]. Wskazanym jest również sprawdzenie tytułu prawnego, na podstawie którego strona sprzedająca weszła w posiadanie analizowanej nieruchomości; w szczególności w dziale II księgi wieczystej można znaleźć o tym wstępną informację np. o postanowieniu o stwierdzeniu nabycia spadku, poświadczenia dziedziczenia czy umowy nabycia nieruchomości z informacją o dacie i akcie notarialnym. Przy badaniu modelu konstrukcji własnościowej istotne jest upewnienie się komu konkretnie i na jakich zasadach przysługują prawa do nieruchomości np. w relacji małżeńskiej czy istnieje intercyza lub nabycie nieruchomości nastąpiło do majątku osobistego. W świecie nieruchomości nie należy do rzadkości sytuacja, w której przedmiotem zainteresowania i nabycia będzie udział we współwłasności, który stanowi samodzielny przedmiot obrotu transakcji. Może się również zdarzyć, że nieruchomość będzie stanowiła kluczowy składnik majątku przedsiębiorstwa (spółki) i wtenczas np. konieczne mogą być uchwały korporacyjne wyrażające zgodę na sprzedaż czy też audytowi prawnemu poddane zostanie całe przedsiębiorstwo w celu jego nabycia, w tym aspekty pracownicze, korporacyjne, finansowe itd. Niekiedy nieruchomość stanowi składnik majątku spółki cywilnej, która jako umowa nazwana w pojęciu Kodeksu cywilnego rządzi się swoimi prawami, w tym również w postaci własności łącznej wspólników spółki cywilnej.
W polskim porządku prawnym alternatywą dla własności nieruchomości często pozostaje konstrukcja prawna w postaci użytkowania wieczystego. Dlatego przed nabyciem nieruchomości przyszły użytkownik wieczysty powinien być zorientowany jakimi prawami i z jakimi konsekwencjami wiąże się specyfika instytucji użytkowania wieczystego np. z koniecznością ponoszenia stosownej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Przedmiotem użytkowania wieczystego są grunty stanowiące własność Skarbu Państwa czy jednostek samorządu państwowego. W praktyce najczęściej użytkowanie wieczyste powstaje w drodze umowy w formie aktu notarialnego (wpis w księdze wieczystej ma charakter konstytutywny); rzadziej w formie decyzji administracyjnej czy z mocy prawa. „Cechą różniącą użytkowanie wieczyste od prawa własności jest przede wszystkim jego czasowy charakter. Użytkowanie wieczyste co do zasady wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu. Nadto użytkowanie, w odróżnieniu od prawa własności, jest prawem celowym w tym znaczeniu, że w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste powinien być określony sposób
korzystania z tego gruntu lub jego zagospodarowania, w szczególności przez wzniesienie na nim budynków lub innych urządzeń.[12]” Przyszły użytkownik wieczysty powinien zatem rozważyć czy przeznaczenie zastrzeżone w użytkowaniu wieczystym jest kompatybilne z zamierzeniem inwestycyjnym nabywcy; ewentualnie w przypadku braku wskazania tegoż przeznaczenia sprawdzić cel terenu określony w aktach planistycznych, o których poniżej.
Ważnym dokumentem przy badaniu przeznaczenia nieruchomości jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego („MPZP”) jako akt prawa miejscowego w pojęciu ustawy z dnia 27 marca o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[13] („u.p.z.p.”). W pierwszej kolejności przyszły nabywca sam musi wiedzieć w jakim celu zamierza nabyć i zagospodarować np. niezabudowany grunt czy lokal użytkowy na parterze kamienicy. Wtenczas powinien zweryfikować czy jest to możliwe od strony prawnej i faktycznej; w szczególności poprzez wnikliwe przeanalizowanie warunków planistycznych przewidzianych dla danego terenu. MPZP zawiera ustalenia przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Miejscowy plan może wskazywać, że określone grunty zostały sklasyfikowane jako tereny orne czy sadowe, co z kolei może w przyszłości wiązać się z koniecznością przekształcenia działki rolnej w zabudowaną np. poprzez zmianę MPZP. W przypadku poważnych zamierzeń budowlanych przyszły inwestor powinien rozważyć następujące zagadnienia: przeznaczenie terenu oraz sąsiadujących działek ewidencyjnych, powierzchnię działki przeznaczoną na posadowienie np. domu jednorodzinnego, parametry i wytyczne co do zabudowy np. kubaturę, ilość dopuszczalnych miejsc parkingowych, rodzaj dachu czy zastosowania zbrojenia i mediów na działce ewidencyjnej, zamierzenia co do budowy drogi wewnętrznej czy publicznej np. specustawą drogową, lokalizację celów publicznych w najbliższych otoczeniu oraz inne plany inwestycyjne przewidziane dla badanego terenu. W przypadku braku MPZP przyszły inwestor powinien rozważyć wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w rozumieniu powołanej u.p.z.p.
PRAWA OGRANICZONE, OBCIĄŻENIA I INNE RYZYKA
W trakcie badania prawnego nieruchomości należy zwrócić uwagę czy konkretna nieruchomość posiada prawny (oraz faktyczny) dostęp do drogi publicznej w pojęciu art. 2 pkt. 14 powołanej wyżej u.p.z.p. W szczególności należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej np. drogi koniecznej. Sprzedaż działki, która nie posiada dostępu do drogi publicznej, jest dozwolona. Taka transakcja wiąże się jednak ze sporym ryzykiem np. w czasie zamierzenia inwestycyjnego czy chociażby korzystania z nieruchomości na własne potrzeby. W dalszej kolejności przyszły nabywca powinien zweryfikować czy nieruchomość nie jest obciążona zobowiązaniem w postaci umowy najmu, dzierżawy lub użyczenia; ewentualnie sprawdzić warunki rozwiązania (wypowiedzenia) tychże kontraktów. Zainteresowany podmiot musi bowiem liczyć się z konsekwencjami wynikającymi z trwających i ważnych stosunków prawnych np. zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego „roszczenie najemcy, który ulepszył rzecz najmowaną, o zwrot wartości tych ulepszeń powinno być kierowane do nabywcy tej rzeczy, czyli nowego wynajmującego.[14]” Należy również pamiętać, że każda nieruchomość może być również obciążona tzw. stanem bezumownego korzystania. Stan bezprawnego korzystania z nieruchomości, do której korzystającemu podmiotowi nie przysługuje żadne prawo czy zgoda dorozumiana. Weryfikacja tego stanu faktycznego i prawnego jest możliwa poprzez oględziny nieruchomości i sporządzenie protokołu oraz wskazanie innych okoliczności.
W praktyce nieruchomość może być obciążona również ograniczonymi prawa rzeczowymi takimi jak użytkowanie, hipoteka, zastaw czy służebności osobiste, gruntowe lub przesyłu. Istnienie ww. praw powinno mieć swoje odzwierciedlenie w dziale III treści księgi wieczystej, o której była mowa powyżej artykułu. Uprawnienia wynikające z służebności wpisuje się w dziale I-Sp księgi wieczystej, a obciążenia w dziale III KW (w obu KW). Niekiedy figurujące w KW wpisy o służebnościach nie są już aktualne (np. w wyniku dawnych podziałów geodezyjnych) i wtenczas można wnioskować o ich wykreślenie np. na podstawie art. 10 u.k.w.h., tj. niezgodności KW ze stanem rzeczywistym. Wskazanym jest również zweryfikowanie nieruchomości pod kątem zastrzeżonych umownych czy ustawowych praw pierwokupu, w tym wymienionych w art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami[15] („UGN”). W przypadku sprzedaży nieruchomości, do których prawo pierwokupu przysługuje z mocy prawa Skarbowi
Państwa, JST np. gminie, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż z pominięciem prawa pierwokupu jest nieważna. Postanowienia umowy z osobą trzecią zmierzające do udaremnienia prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne. Podmiot poważnie zainteresowany nabyciem nieruchomości powinien również w swoim najlepszym interesie zbadać czy nieruchomość nie stanowi przedmiotu zasiedzenia. Instytucja zasiedzenia nie jest możliwa do zweryfikowania w KW czy innym powszechnie dostępnym źródle, ponieważ formalną okoliczność zasiedzenia stwierdza się orzeczeniem sądu. Nadmienia się, że nieruchomość może również stanowić przedmiot skargi pauliańskiej uregulowanej szczegółowo w art. 527 i nast. Kodeksu cywilnego.
Obrót nieruchomościami rolnymi również wymaga spełnienia szczególnych przesłanek uregulowanych w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego[16] („Ustawa rolna”). Celem nowelizacji ustroju rolnego była poprawa sytuacji polskich rolników oraz zabezpieczenie przed ewentualnym skupem nieruchomości rolnych przez podmioty zagraniczne. Obrotowi nieruchomości rolnych mogą towarzyszyć poszczególne ograniczenia, w tym co do zasady nabywcą tylko rolnik indywidualny;
nabywca obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego prze 5 lat (jeśli nieruchomość nie jest w granicach administracyjnych miast); zakaz zbywania nieruchomości przez 5 lat. Przykładowe wyłączenia nieruchomości rolnych spod reżimu ustawy rolnej: nieruchomości rolne o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha może zakupić każdy (mniejszej niż 0,3 ha);nieruchomości stanowiące w całości drogi wewnętrzne;nieruchomości wchodzące w skład zasobu własności rolnej SP;grunty pod stawami (w ewidencji gruntów) min. 70% powierzchni nieruchomości;nieruchomości rolne położone w granicach administracyjnych miast, jeżeli w stosunku do tych nieruchomości została podjęta uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej albo towarzyszącej.
Kolejną przesłanką przy obrocie nieruchomościami jest status nabywcy, który powinien podlegać sprawdzeniu. Zgodnie z treścią ustawy z dnia 24 marca 1924r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców[17] („Ustawa o cudzoziemcach”) potrzebne jest zezwolenie na zakup nieruchomości w Polsce, jeśli jesteś cudzoziemcem spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (obszar ten tworzą kraje Unii Europejskiej, Islandia, Liechtenstein i Norwegia) albo Szwajcarii. Podmiotami kwalifikowanymi jako cudzozimcy są: osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego, osoba prawna mająca siedzibę za granicą, nieposiadająca osobowości prawnej spółka wyżej wymienionych osób mająca siedzibę za granicą, osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez wyżej wymienione osoby, lub spółki prawa handlowego. Transakcji nabycia nieruchomości zarówno z sektora mieszkaniowego jak i komercyjnego towarzyszy szereg innych okoliczności i ryzyk prawnych, których z uwagi na ograniczoną formułę nie sposób opisać w artykule.
ASPEKTY HISTORYCZNE
Szczególnym przedmiotem audytu prawnego powinny zostać poddane nieruchomości stanowiące przedmiot reprywatyzacji. Reprywatyzacja (inaczej restytucja mienia) to proces przywracania własności nieruchomości, które zostały uprzednio przejęte przez państwo; w szczególności uregulowana w . W Polsce dotyczy to głównie nieruchomości przejętych po II wojnie światowej na mocy dekretu o powołaniu państwowej własności. Na przykładowe elementy postępowania reprywatyzacyjnego składają się następujące zagadnienia dekret o przeprowadzeniu reformy rolnej, przesłanki zwrotu nieruchomości, roszczenia reprywatyzacyjne, przebieg postępowania odszkodowawczego, komisja reprywatyzacyjna oraz wiele innych zagadnień to zagadnień towarzyszących procedurze reprywatyzacji nieruchomości w Polsce. Nieruchomość obciążona roszczeniem reprywatyzacyjnym jest kwalifikowana jako wadliwa prawnie, o skomplikowanym statusie prawnym, przekładającym się na transakcje obrotu nieruchomościami np. w przyszłości mogą pojawić się spadkobiercy dawnych właścicieli. Konieczna jest
weryfikacja w dziale III KW czy figurują wpisy (ewentualnie wzmianki) o roszczeniach reprywatyzacyjnych. Z uwagi na liczne naruszenia (fałszowanie dokumentów, trudne do przewidzenia linia orzecznicza), nabycie ww. nieruchomości stało się bardzo ryzykowne dla prywatnego właściciela. Z drugiej strony ww. nieruchomości często są bardzo atrakcyjne pod względem lokalizacji np. odrestaurowane kamienice w śródmieściu stolicy. Zgodnie z treścią uchwały Sądu Najwyższego – „Stronie umowy przelewu wierzytelności [roszczenie reprywatyzacyjnego] określonej w art. 7 ust. 1 i 2 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz. U. z 1945 r. Nr 50, poz. 279 z późn. zm.), nie przysługuje przymiot strony w rozumieniu art. 28 k.p.a. do uzyskania prawa użytkowania wieczystego w postępowaniu administracyjnym o wydanie decyzji na podstawie art. 7 ust. 2 i 3 powołanego dekretu.”
ASPEKTY INWESTYCYJNO-BUDOWLANE
Rynek nieruchomości mieszkaniowych czy komercyjnych jest dynamiczny i zdeterminowany przez panujące na nim trendy. W szczególności rynek deweloperski (pierwotny) jest niezwykle wymagający i zmienny z uwagi na panującą koniunkturę. Aspekty prawne, w tym zabezpieczenie praw przyszłego nabywcy lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego, zostały kompleksowo uregulowane w ustawie z dnia 20 maja 2021r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym[18] („Ustawa deweloperska”); w szczególności nowelizacji poddano umowę rezerwacyjną czy procedurę odbioru nieruchomości. Niejednokrotnie okazuje się, że tzw. perełki na rynku nieruchomości stały się już przedmiotem umowy deweloperskiej i nie są dostępne do zakupu. W tym celu potencjalnemu nabywcy pozostaje transakcja cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej.
Cesja umowy deweloperskiej to proces przeniesienia praw i obowiązków z pierwotnego nabywcy (cedenta) na nowego nabywcę (cesjonariusza) w umowie deweloperskiej, jeszcze przed przeniesieniem własności lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego (art. 509 KC). Jednym z niezbędnych elementów skutecznej cesji umowy deweloperskiej jest: (i) zgoda dewelopera, która może być udzielona już w pierwotnej umowie deweloperskiej (np. postanowienie, że deweloper wyraża zgodę na przeniesienie przez kupującego praw i obowiązków wynikających z zawartej umowy) lub na dalszym etapie oraz (ii) zachowanie stosownej formy czynności prawnej (zgodnie z treścią art. 522 KC dla ważności cesji praw i obowiązków wymaga się formy pisemnej, jednakże zachowanie formy aktu notarialnego dla cesji umowy deweloperskiej w pełni zabezpiecza prawa przyszłego nabywcy poprzez wpis roszczenia do III działu księgi wieczystej nieruchomości). Nowelizacja regulacji deweloperskich skupiła się na ograniczeniu zbyt częstych transakcji cesji umowy deweloperskich (spekulacji) odbywających się na rynku nieruchomości poprzez stosowne zastrzeżenia np. limit cesji w danym przedziale czasowym.
Kolejnym działaniem niejednokrotnie spotykanym na rynku inwestycji mieszkaniowych czy komercyjnych nieruchomości, jest proceder cesji pozwolenia na budowę między deweloperami.
Przejęcie rozpoczętej inwestycji deweloperskiej z istniejącym pozwoleniem na budowę to przyspieszenie procesu inwestycyjno-budowlanego, z uwagi na posiadanie ostatecznego pozwolenia na budowę (szybciej i pewniej niż w przypadku rozpoczęcia od etapu projektowania i składania wniosku o pozwolenie na budowę). Deweloperzy z uwagi na czynnik czasowy decydują się na przeniesienie istniejącej już decyzji o pozwoleniu na budowę w trybie art. 40 PrBud (decyzja związana). Wtenczas takie pozwolenie na budowę również staje się istotnym elementem weryfikacji przy transakcji, w szczególności pod kątem możliwości realizacji zamierzonej inwestycji przez nowego dewelopera oraz złożenia o świadczenia o przyjęciu warunków określonych w pozwoleniu na budowę stanowiącym przedmiot cesji. Zgodnie z linią orzeczniczą, istota przeniesienia w rozumieniu art. 40 ust. 1 p.b. sprowadza się do umożliwienia nowemu podmiotowi, innemu niż adresat decyzji o pozwoleniu na budowę, przejęcie prawa do zrealizowania określonego przedsięwzięcia budowlanego, w trybie uproszczonym, w którym ten podmiot wstępuje w miejsce pierwotnego inwestora, któremu udzielono pozwolenia na budowę ostateczną decyzją administracyjną[19]. Skuteczne przejęcie inwestycji w tym kształcie wymaga jednakże uprzedniego zorientowania czy przyszły inwestor przedsięwzięcia deweloperskiego jest w stanie realizować już rozpoczętą inwestycję na warunkach stricte zastrzeżonych w decyzji administracyjnej.
PODSUMOWANIE
Idealnym stanem, w którym zainteresowane strony przystępują do procesu badania stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, powinna być ciekawość jej historii, uwarunkowań planistycznych i własnościowych oraz pozostałych aspektów towarzyszących analizie gruntu. To pasja odkrywania oraz wizja przeznaczenia nieruchomości będą stanowiły siłę detektywistyczną odkrywania kolejnych tajemnic badanej nieruchomości oraz jej potencjału w sektorze mieszkaniowym czy komercyjnym. Omówione w artykule zagadnienia stanowią wyłącznie namiastkę aspektów prawnych czy fatycznych, które należy wziąć pod rozwagę przy nabyciu nieruchomości.
Managing Partner Alicja Sławińska
www.alicjaslawinska.pl
[1] https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do [dostęp w dniu 7 czerwca 2025r.]
[2] Dz. U. 1982 nr 19 poz. 147
[3] Dz. U. 2016 poz. 312
[4] Wyrok SN z dnia 13 grudnia 2019r., I CSK 508/18
[5] Wyrok SN z dnia 13 grudnia 2022r., I CSK 3786/22
[6] Dz. U. 1989 nr 30 poz. 163
[7] Dz. U. 2001 nr 38 poz. 454
[8] Dz. U. 2003 nr 162 poz. 1568
[9] Dz. U. 1994 nr 85 poz. 388
[10] Dz. U. 1991 nr 9 poz. 31
[11] Dz. U. 1964 nr 9 poz. 59
[12] Wyrok SA w Białymstoku z dnia 17 stycznia 2018r., I ACa 681/17
[13] Dz. U. 2003 nr 80 poz. 717
[14] Uchwała SN z dnia 30 września 2005r., III CZP 50/05
[15] Dz. U. 1997 nr 115 poz. 741
[16] Dz. U. 2003 nr 64 poz. 592
[17] Dz. U. 1920 nr 31 poz. 178
[18] Dz. U. 2021 poz. 1177
[19] Wyrok WSA w Lublinie z dnia 11 czerwca 2024r., II SA/Lu 213/24