Umowa o dożywocie jako umowa nazwana została kompleksowo uregulowana w Kodeksie cywilnym w art. 908 – 916 k.c. Wykładnia literalna i systemowa kwalifikują dożywocie jako stosunek zobowiązaniowy, który może zawierać elementy praw ograniczonych rzeczowych np. służebność mieszkania.
Istota dożywocia polega na żądaniu (roszczeniu) przez dożywotnika (zbywcę nieruchomości) zapewnienia mu dożywotniego utrzymania przez osobę (nabywcę nieruchomości), która w zamian za prawo dożywocia nabywa od dożywotnika własność nieruchomości. Umowa dożywocia pod rygorem nieważności musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.
Świadczenie dożywocia powinno zaspokajać potrzeby życiowe dożywotnika, w szczególności nabywca nieruchomości powinien:
(i) przyjąć dożywotnika jak domownika i zapewnić mu miejsce do życia,
(ii) dostarczać wyżywienia, ubrania, światła i opału,
(iii) pomóc w opiece i chorobie,
(iv) sprawić pogrzeb według powszechnego zwyczaju.
Strony mogą ustanowić w umowie dożywocia ograniczone prawo rzeczowe w postaci użytkowania, jak również zastrzec służebność osobistą, w tym służebność mieszkania.
Służebność mieszkania jako ograniczone prawo rzeczowe i szczególna postać służebności osobistej, została uregulowana w Kodeksie cywilnym w art. 301 k.c.
Istota służebności mieszkania polega na umożliwieniu uprawnionemu zamieszkiwania w cudzej nieruchomości. Prawo służebności mieszkania ustanawia się w formie aktu notarialnego i ujawnia w dziale III obciążonej nieruchomości.
Podstawową różnicą między omawianymi instytucjami prawnymi jest zakres świadczenia, który w przypadku dożywocia służy zaspokojeniu potrzeb życiowych i utrzymania dożywotnika, a w przypadku służebności ogranicza się do zapewnienia mieszkania w nieruchomości.
Dalsza komparystyka instytucji prawnych:
(i) różny charakter dożywocia (prawo obligacyjne), a służebności mieszkania (ograniczone prawo rzeczowe),
(ii) różna funkcja dożywocia (zaspokojenie potrzeb życiowych), a służebności mieszkania (zapewnienie służebności mieszkania),
(iii) różny zakres świadczenia dożywocia (szerszy), a służebności mieszkania (węższy),
(iv) dożywocie i służebność mieszkania są niezbywalne (uprawnienie do zmiany na rentę dożywotnią w przypadku dożywocia),
(v) dożywocie i służebność mieszkania jako prawa osobiste majątkowe nie podlegają dziedziczeniu.
Konkludując, w przypadku rozporządzania majątkiem trwałym w postaci nieruchomości, rozsądnym rozwiązaniem wydaje się zabezpieczenie własnej egzystencji w opisany wyżej sposób.
