Nowelizacja reglamentacji deweloperskiej dokonała ujednolicenia charakteru oraz wysokości tzw. opłaty rezerwacyjnej – art. 32 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej – która nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.
Wymaga systematyki pojęć, iż po nowelizacji:
(i) umowa rezerwacyjna ma charakter umowy nazwanej,
(ii) opłata rezerwacyjna nie stanowi zadatku czy zaliczki sensu stricte.
Funkcją opłaty rezerwacyjnej jak sama nazwa wskazuje jest czasowe wyłączenie ze sprzedaży konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Enumeratywne przypadki zwrotu opłaty rezerwacyjnej na rzecz nabywcy z myśl art. 34 nowej ustawy deweloperskiej:
(i) rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, o których mowa w art. 31 zdanie drugie, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej w rozumieniu art. 4 pkt 11 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami;
(ii) deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper, o którym mowa w art. 4, nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
(iii) deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.
Praktyka rynku nieruchomości pokazuje, że wielu deweloperów zastrzega w umowie rezerwacyjnej dodatkowe opłaty czy koszty z tytułu np. nakładu pracy działu prawnego czy księgowości. Zapis wymaga ostrożności, precyzji słowa oraz merytorycznego rozeznania w aktualnym stanowisku UOKIK.
*W zależności od podstawy prawnej zwrotu opłaty rezerwacyjnej, zwrot może nastąpić w podwójnej wysokości opłaty rezerwacyjnej (elementy hybrydowe charakterystyczne dla instytucji zadatku zdefiniowanego w Kodeksie cywilnym),
**Deweloper jest zobligowany do uiszczenia opłaty rezerwacyjnej na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego.
8 października 2023r.
