NIERUCHOMOŚCI C.H.Beck, 2/2025
INSTYTUCJA WŁASNOŚCI WARSTWOWEJ
NIERUCHOMOŚCI
W polskim systemie prawnym funkcjonuje tradycyjny model prawa własności nieruchomości, uregulowany w Konstytucji Rzeczypospolitej Polski oraz Kodeksie cywilnym. Własność nieruchomości koresponduje z definicją nieruchomości w pojęciu cywilistycznym, zgodnie z którą nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 w związku z art. 143 KC). Z przywołanej formuły jednoznacznie wynika, że własność (użytkowanie wieczyste) nieruchomości traktowana jest dwuwymiarowo i ogranicza się do powierzchni gruntowej, tj. aktualny system własności operuje wyłącznie parametrami długości i szerokości. Judykatura Sądu Najwyższego wprost wskazuje – „Grunt jest bryłą, której zakres obejmuje przestrzeń nad i pod jego powierzchnią nie jest równoznaczny ze stwierdzeniem, że wszystkie przedmioty materialne usytuowane trwale w tej przestrzeni stanowią część składową gruntu i należą do jego właściciela.” Tymczasem w Europie z powodzeniem funkcjonuje tzw. własność warstwowa nieruchomości, która skupia się również na rozporządzaniu i zagospodarowaniu przestrzenią nad czy pod gruntem ziemskim. „Własność warstwowa to koncepcja, która polega na podziale przestrzeni nad i pod powierzchnią gruntu poprzez wyodrębnienie pionowych jej granic oraz wydzielenie tzw. działek przestrzennych. Zakłada dodanie do dwuwymiarowego systemu, w którym zwykle funkcjonują nieruchomości, trzeciego wymiaru, tj. wysokości.” Dalsza część artykułu została poświęcona dywagacjom na temat działania instytucji własności warstwowej na świecie oraz rzeczywistych możliwości jej implementacji w polskim ustawodawstwie.
W czasach zaawansowanej technologii i inżynierii budowlanej niejednokrotnie zdarza się, że inwestycje realizowane są również nad torami kolejowymi, tunelami, drogami publicznymi czy pod gruntem ziemskim. Instytucja własności warstwowej z powodzeniem funkcjonuje w krajach rozwiniętych przemysłowo oraz stosujących zaawansowane rozwiązania budowlane t.j. kraje skandynawskie, anglosaskie, Stany Zjednoczone, Malezja czy Singapur. W modelu amerykańskim („Transfer of development right”) istnieje możliwość obrotu prawem do zabudowy części przestrzeni stanowiącej np. przestrzeń powietrzną nad gruntem – „W prawie amerykańskim funkcjonuje także pojęcie „działki powietrznej”, która może być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i podlegać podziałom na warstwy w płaszczyznach poziomych oraz pionowych. Obrót działką powietrzną uwarunkowany jest takim samym reżimem prawnym, co obrót nieruchomością gruntową. Możliwe jest obciążenie takiej nieruchomości powietrznej oraz przenoszenie prawa do niej na inne podmioty.” Z kolei w krajach europejskich popularnym rozwiązaniem jest tzw. trójwymiarowe prawo własności, które jest rozpowszechnione w Szwecji. W przypadku szwedzkiego pojęcia tzw. własności 3D, sprowadza się do wprowadzenia dodatkowej delimitacji wertykalnej prawa własności (w przestrzeni pod i nad danym gruntem może funkcjonować równolegle wielu właścicieli czy użytkowników wieczystych. „Podstawowa forma prawa własności 3D może zostać ustanowiona do istniejącego (lub planowanego) budynku (jego części) lub innych obiektów budowlanych. Przez co w pewnym sensie jest podobna do polskiej instytucji odrębnej własności lokalu. W przeciwieństwie jednak do odrębnej własności lokalu prawo własności 3D może być ustanowione przed powstaniem obiektu budowlanego (jego części), do którego się odnosi, i być pełnowartościowym przedmiotem zabezpieczenia (np. finansowania inwestycji).” Koncepcja własności trójwymiarowej wydaje się najbardziej zbliżona i możliwa do zrealizowania w polskich systemie prawnym, dlatego została pokrótce omówiona poniżej.
Koncepcja trójwymiarowej własności sprowadza się do odejścia od fundamentalnej rzymskiej zasady superficies solo cedit („to, co jest na powierzchni, przypada gruntowi”) na rzecz odseparowania przeznaczenia powierzchni powietrznej od gruntu. W środowisku prawniczym zwykło się nazywać ww. koncepcję tzw. nową własnością, które de facto dedykowana byłaby dla konstrukcji budowlanych, których własność nie jest powiązana z własnością gruntu. W praktyce konstrukcje te nie składają się na wspólną całość z gruntem, lecz posiadają status samodzielnych i odrębnych przedmiotowo praw rzeczowych. „Jest przy tym nieoczywiste, czy i w jakim zakresie własność trójwymiarowa (warstwowa) odnosić ma się wyłącznie do przedmiotów usytuowanych nad gruntem i ewentualnie przestrzeni, w której się mają znajdować, czy też także do przedmiotów trwale z gruntem związanych (bez względu na ich usytuowanie na lub pod gruntem). W tym ostatnim przypadku chodziłoby o takie przedmioty, które na mocy przepisów szczególnych pozbawione byłyby statusu części składowych gruntu.” W praktyce wprowadzenie na rynek nieruchomości instytucji własności warstwowej pozwoliłoby na sposobność, w której prawa właściciela (użytkownika wieczystego) gruntu rozciągałyby się do określonej z góry wysokości lub głębokości. Wtenczas powstałaby możliwość nabycia przestrzeni powietrznej lub powierzchni pod gruntem, przekraczającej zakreślone wartości wskazanych limitów wysokości czy głębokości – „Możliwe byłoby wówczas nabycie dalszej przestrzeni nad lub pod gruntem niezależnie od samego gruntu. Pozwoliłoby to na realizację transakcji kupna sprzedaży własności „warstw” znajdujących się pod oraz nad powierzchnią gruntu jako samodzielnych nieruchomości. Zapewniłoby to najszerszy i nieograniczony w czasie tytuł prawny do tej przestrzeni.” W praktyce wprowadzenie na rynek nieruchomości mechanizmu własności warstwowej pozwoliłoby np. na ustanowienie odrębnej własności dla wielkosklepowych galerii handlowych zlokalizowanych nad torami kolejowymi czy parkingami podziemnymi.
Z opisanej wyżej konstrukcji trójwymiarowej własności jednoznacznie wynika, iż w przypadku podjęcie decyzji o jej zastosowaniu na gruncie polskim, koniecznym krokiem byłoby stworzenie niezbędnych i nowatorskich regulacji prawnych. Oczywiście wprowadzenie analogicznych rozwiązań jak w przypadku prawa własności dla konstrukcji użytkowania wieczystego, uwzględniając specyfikuję tegoż prawa. Przekładając wyżej opisane modele funkcjonowania własności warstwowej w skali światowej do polskich realiów, bezsprzecznie wprowadzona zmiana zrewolucjonizowałaby sektor nieruchomościowy i spowodowała wpływ ogromnych środków pieniężnych do budżetu państwa. Realizowanie przedsięwzięć deweloperskich w tzw. przestrzeni powietrznej wymaga oczywiście stosownych przygotowań i długofalowej pracy ekspertów celem prawidłowej implementacji do obowiązującego porządku prawa. Z uwagi na deficyt nieruchomości pod inwestycje komercyjne czy mieszkaniowe (w szczególności w dużych aglomeracjach miejskich) oraz ogromny potencjał przestrzeni do zabudowy powietrznej, ustawodawca podjął prace zmierzające do stworzenia projektu ustawy o własności warstwowej. Wprowadzenie tak rewolucyjnej zmiany do polskiej specyfiki systemu prawnego wymaga gruntownej analizy stadium przypadków funkcjonowania własności warstwowej w innych systemach prawnych na świecie oraz ostrożnej i kompleksowo przemyślanej redakcji projektu ustawy o własności o nowej instytucji prawa zabudowy. Obecnie nie funkcjonują w naszym systemie prawa żadne przepisy prawa, które poświęcone zostały sensu stricte zagadnieniu własności warstwowej („ Aktualnie zatem nieruchomości w Polsce funkcjonują w najprostszym, dwuwymiarowym systemie, zakładającym jedynie długość oraz szerokość.”), a prace kodyfikacyjne w tym zakresie nie zostały ukończone.
W Polsce wyżej wymienione inwestycje budowlane w tzw. przestrzeni powietrznej (ewentualnie pod gruntem) obecnie realizowane są na podstawie stosunków obligacyjnych t.j. umowy najmu czy dzierżawy. W szczególności inwestor otrzymuje uprawnienie (zwykle za stosownym wynagrodzeniem) do realizacji zamierzenia budowlanego nad lub pod gruntem stanowiącym przedmiot przedsięwzięcia. Niniejsze rozwiązanie generuje pewne trudności dla potencjalnego dewelopera, albowiem stosunek zobowiązaniowy (możliwy do wypowiedzenia) nie ma tak trwałego i pewnego charakteru jak prawo rzeczowe. Co więcej, wprawdzie umowa najmu czy dzierżawy mogą stanowić tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, o którym mowa w art. 3 pkt. 11 Prawa budowlanego, jednakże wymagają stosownego zastrzeżenia w tym zakresie. Alternatywą dla zaistniałej sytuacji w przypadku terenów należących do spółki Skarbu Państwa jest tzw. umowa D50, która jak specyficzny twór może upoważnić do użyczenia terenu i dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jednakże i to rozstrzygnięcie nie implikuje pożądanego konsensusu w sferze prawnorzeczowej. To właśnie spółce Skarbu Państwa w pierwszej kolejności zależy na tzw. oderwaniu od klasycznej zasady superficies solo cedit i wyodrębnieniu własności przestrzeni nad i pod gruntem, niezależnie od własności czy użytkowania wieczystego gruntu. Przeprowadzenie wyżej opisanego zabiegu prawnego pozwoliłoby spółce PKP na swobodne i komercyjne zagospodarowanie przestrzeni powietrznej nad torami kolejowymi.
Posiłkowym i intuicyjnym rozwiązaniem wydaje się zastosowanie – w kontekście braku stosownych regulacji o własności warstwowej – ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności np. przesytu – „Tak jak do przesyłu energii elektrycznej, tak i do prowadzenia transportu kolejowego nie jest potrzebny tytuł własności czy użytkowania wieczystego do gruntu”. Jednakże skorzystanie z tegoż rozwiązania względem przestrzeni nad torami kolejowymi, stanowiącej poważny portfel nieruchomości, wymagałoby znowelizowania instytucji służebności przesytu wedle poniższych wytycznych. Modyfikacja służebności przesyłu opierałaby się na poszerzeniu zakresu urządzeń przesyłowych określonych w art. 49 KC poprzez dodanie urządzeń przeznaczonych do prowadzenia ruchu kolejowego. W rezultacie spółka PKP (ewentualnie PKP PLK) miałaby możliwość odpłatnego obrotu własnością lub użytkowaniem wieczystym przy jednoczesnym zagwarantowaniu sobie możliwości realizacji zadań kolejowych przez ustanowienie na rzecz spółki służebności przesyłu w postaci do prowadzenia ruchu kolejowego. Zaproponowane rozwiązanie wydaje się niezwykle atrakcyjne i niewymagające szczególnych trudności do wdrożenia, jednakże dedykowane wyłącznie dla nieruchomości stanowiących zasób spółki PKP (ewentualnie PKP PLK). W efekcie nadal pozostaje przestrzeń dla ustanowienia nowego narzędzia w postaci własności warstwowej, która w kompleksowy sposób zapewni możliwość zagospodarowania i obrotu przestrzenią nad i pod gruntem ziemskim.
Konkludując, instytucja własności warstwowej to potencjał nowych możliwości na realizowanie przedsięwzięć deweloperskich na innych zasadach i warunkach. Na arenie międzynarodowej to również dorównanie europejskim standardom towarzyszącym regulacjom prawnym. Implementacja nowej formy własności nie tylko zrewolucjonizowałaby rynek nieruchomości, ale też dorównała do standardów europejskich czy światowych. Pojawia się elementarne pytanie, czy polskie społeczeństwo oraz inwestujących w nim polskich czy zagranicznych przedsiębiorców, stać na dalsze niewykorzystywanie pełnego potencjału własności nieruchomości. W ocenie autorki artykułu rzetelnej odpowiedzi na niniejsze pytanie można udzielić wyłącznie po zgłębieniu wiedzy i świadomości na temat możliwości omawianej konstrukcji własności nieruchomości.
r. pr. Alicja Sławińska
ALICJA SŁAWIŃSKA AS LAW FIRM
