NIERUCHOMOŚCI CH BECK 6/2025
WYBRANE ELEMENTY UMOWY POŚREDNICTWA
W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI
GENEZA I ISTOTA POŚREDNICTWA NIERUCHOMOŚCIAMI
W dzisiejszych czasach obrót nieruchomościami stanowi nieodłączny element życia każdej społeczności oraz rozwoju przestrzeni publicznej. Trudno wyobrazić sobie otaczający świat bez możliwości szeroko pojętego handlu nieruchomościami. Profesjonalne pośrednictwo w obrocie nieruchomościami zostało uregulowane w rozdziale drugim ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami („UGN”) – „(…) nie jest zwykłą umową zlecenia, czy nawet umową agencyjną, które uregulowane zostały w przepisach Kodeksu cywilnego. Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest osobną umową nazwaną, co oznacza, że jej występowanie zostało wprost przewidziane w przepisach prawa.” Przedmiotem pośrednictwa może być zarówno czynność sprzedaży jak i najmu, użyczenia czy dzierżawy nieruchomości. W ten sposób nieruchomości z rynku pierwotnego czy wtórnego zyskują tzw. nowe życie i kolejną rolę czy funkcję do spełnienia w społeczeństwie. Dynamika towarzysząca procesowi obrotu nieruchomościami przekłada się na rozwój zaangażowanych w proces stron oraz przestrzeni miejskich.
Na przykładzie sprzedaży nieruchomości, judykatura jednoznacznie wskazała w jaki sposób traktować należy profesjonalny handel nieruchomościami – „Skoro istotą umowy pośrednictwa jest stworzenie przez pośrednika sposobności i możliwości zawarcia przez kontrahentów umowy kupna-sprzedaży nieruchomości i wówczas nabywa on prawo do wynagrodzenia, w sprzeczności z właściwością stosunku prawnego pozostawałoby uznanie za dopuszczalne przyznania prawa do wynagrodzenia pośrednikowi w przypadku każdej transakcji z jakimkolwiek kontrahentem pozostającym poza zakresem działań pośrednika. Brak w takiej sytuacji podstawowego elementu właściwego umowie pośrednictwa, tj. skojarzenia kontrahentów.” Niniejszy artykuł w całości poświęcony został prawidłowej identyfikacji czynności pośrednictwa nieruchomościami.
UMOWA REZULTATU CZY STARANNEGO DZIAŁANIA
Umowa pośrednictwa nieruchomościami, jak to zostało wyżej powołane, ma charakter kontraktu nazwanego i uregulowanego w UGN. W rzeczywistości umowa pośrednictwa jest najbardziej zbliżona do „(…) umowy agencyjnej (art. 758 – 764[9] KC), nie zaś do umowy zlecenia.” W rezultacie do pośrednictwa nieruchomościami stosuje się przepisy przewidziane o przedawnieniu, o którym mowa w art. 118 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. – Kodeks cywilny („KC”). Zgodnie z treścią art. 179b UGN, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne podmioty umów, w tym nabycia lub zbycia praw do nieruchomości czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz umów najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części. Na podstawie treści powołanego przepisu, nasuwa się pytanie o rzeczywisty charakter czynności podejmowanych w ramach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W umowie rezultatu kluczowe jest osiągnięcie zamierzonego celu, z kolei w przypadku umowy starannego działania skupia się na profesjonalizmie i rzetelności. Zatem który z elementów przeważa w konstrukcji prawnej przewidzianej dla umowy pośrednictwa nieruchomościami? Ustawa wyraźnie wspomina o czynnościach zmierzających do zawarcia kontraktu, co sugerowałaby, że umowa pośrednictwa ma charakter starannego działania. Z kolei praktyka pokazuje, że niejednokrotnie wypłata wynagrodzenia na rzecz pośrednika następuje z momentem finalizacji transakcji nieruchomości, co mogłoby przemawiać za interpretacją na rzecz charakteru rezultatu pośrednictwa. W rzeczywistości odpowiedzi poszukiwać należy w treści art. 180 UGN, zgodnie z którym zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa.
„Jest to bardzo ważna wskazówka w poszukiwaniu odpowiedzi na zadane pytanie. Przyjąć bowiem należy, że – co do zasady – umowa pośrednictwa może być umową starannego działania, o ile strony nie umówią się inaczej. A, że w praktyce obrotu gospodarczego, strony najczęściej umawiają się inaczej, tj. uzależniają wynagrodzenie pośrednika od zawarcia określonej umowy, to finalnie umowę pośrednictwa należy uznać za umowę o mieszanym charakterze.” Konkludując, od woli zaangażowanych stron zależy w jaki sposób sformułują postanowienia kontraktu i czy nadadzą mu charakter starannego działania, rezultatu czy mieszany. Zgodnie z linią orzeczniczą „umowa pośrednictwa przewidziana w art. 180 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603) jest umową starannego działania, którą strony mogą przekształcić w umowę rezultatu.” Stanowisko judykatury jest stosunkowo spójne – „Zakres obowiązków pośrednika sprowadza się do wykonywania czynności zmierzających do zawarcia przez kontrahenta umowy mającej za przedmiot prawo do nieruchomości. Obowiązki pośrednika polegają na wyszukaniu i przedstawieniu kontrahentowi odpowiednich ofert tak, aby mógł on zawrzeć stosowną umowę, czyli na stworzeniu warunków, „nastręczeniu sposobności do zawarcia umowy”. (…) w obrocie nieruchomościami polega na dokonywaniu czynności faktycznych, a nie prawnych.” Ustawodawca pozostawił zainteresowanym podmiotom dowolność w kształtowaniu stosunku pośrednictwa zgodnie z indywidualną potrzebą i interesem faktycznym – zgodnie z zasadą swobody umów strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego (art. 353 (1) KC). Zwięzłość przepisów dedykowanych czynności pośrednictwa nieruchomościami uregulowanych w UGN w żaden sposób nie koliduje z zamierzeniami biznesowymi stron kontraktu.
KLAUZULA NA WYŁĄCZNOŚĆ
W praktyce na rynku nieruchomości jednym z dominujących modeli umów pośrednictwa obrotu nieruchomościami są umowy z zastrzeżeniem na wyłączność (inaczej potocznie zwane umowami wyłącznymi czy zamkniętymi). Zgodnie z obowiązującą linią orzeczniczą „Istota umowy o wyłączność w pośrednictwie obrocie nieruchomościami sprowadza się do wyeliminowania możliwości korzystania przez zlecającego z usług innego pośrednika, a złamanie takie klauzuli może być poczytywane za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, a w konsekwencji rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą. Również jednak i w przypadku takiej umowy obowiązuje zasada, że pośrednikowi przysługuje wynagrodzenie za podjęte przez niego czynności, które doprowadziły do wywołania celu, dla którego została zawarta umowa pośrednictwa. Taki wniosek wypływa z ogólnego założenia, że zleceniobiorcy przysługuje wynagrodzenie za czynności, które w świetle łączącego strony stosunku obligacyjnego mogą być poczytywane za wykonanie przez niego zobowiązania.” Z uwagi na zwięzłość przepisów prawa dedykowanych regulacji pośrednictwa nieruchomościami w UGN, strony mogą dowolnie kształtować treść umowy na wyłączność przez pryzmat kryterium zasady swobody umów. Niniejsze oznacza, że strony mogą kształtować treść wynagrodzenia za pośrednictwo wedle własnego uznania, o ile nie stoi w sprzeczności z ustawą czy zasadami współżycia społecznego. W praktyce wykształcił się zwyczaj, że strony w tytule kontraktu wskazują zastrzeżenie na wyłączność, jednakże wyłącznie stosowne zapisy umowy pośrednictwa, a nie jej opis, stanowią o charakterze kontraktu.
Warto dodać, że klauzula wyłączności w kontekście pośrednictwa nieruchomościami nie stanowi całkowicie nowego rozwiązania, albowiem figuruje już w przepisach KC w dwóch przypadkach: (i) klauzula wyłączności zastrzeżona w art. 550 KC przy umowie sprzedaży oraz (ii) klauzula wyłączności zastrzeżona w art. 761 par. 2 KC przy umowie agencyjnej. Przed deregulacją zawodu pośrednika, zgodnie z treścią uchylonego przepisu art. 180 ust. 3a UGN, umowa pośrednictwa mogła zostać zawarta z klauzulą wyłączności w pojęciu wyłączności zastrzeżonej przy umowie sprzedaży. Ostatecznie zapis ten utracił moc i strony z dniem 1 stycznia 2014r., tj. wejścia w życie ustawy z dnia 13 czerwca 2013r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów, mogą dowolnie ułożyć stosunek kontraktowy, pod warunkiem, że nie pozostaje on w sprzeczności z elementarnymi założeniami swobody umów – art. 353 (1) KC. Przykładem może być przebieg granicy w przypadku odstąpienia od umowy pośrednictwa, tj. do którego momentu konsumentowi przypada skuteczne prawo odstąpienia od pośrednictwa nieruchomościami. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Rejonowego w Gliwicach z dnia 27 stycznia 2023r. – „(…) Sąd doszedł do przekonania, że konsument nadużył prawa w rozumieniu art. 5 KC składając oświadczenie o odstąpieniu od umowy po okazaniu mu przez pośrednika nieruchomości, na której zakup ostatecznie się zdecydował. Zgodnie z art. 5 KC nie można czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego.”
Aktualnie „możemy sporządzić umowę tak, jak to ustalimy z naszym klientem, byleby nie naruszyć przepisu ustawy (np. postanowień o obrocie z konsumentami), tudzież zasad współżycia społecznego, ani też by umowa nie była sprzeczna z istotą stosunku pośrednictwa.” Przy redagowaniu klauzuli wyłączności w umowie pośrednictwa, szczególną uwagę należy zwracać przy konstruowaniu kontraktu z konsumentem, którego chronią przepisy KC, ustawy z dnia 30 maja 2014r. o prawach konsumenta czy rejestr klauzul niedozwolonych w rejestrze Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (w rejestrze tym figurują postanowienia w wyniku toczących się jeszcze postępowań wszczętych przed 17 kwietnia 2016 r.). W istocie umowa pośrednictwa zawarta z konsumentem z zastrzeżeniem wyłączności stoi w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, jeśli jej postanowienia naruszają takie wartości jak równowaga stron, profesjonalizm czy rzetelność stron. Klauzula wyłączności w pośrednictwie nieruchomościami kwalifikuje się jako sprzeczna z dobrymi wartościami, jeśli narusza ogólnie przyjęte wzorce zachowań i nadużywa pozycji silniejszego względem słabszej strony kontraktu. W szczególności oczekuje się, by wzorce umowy pośrednictwa, które przedsiębiorca stosuje względem konsumenta, miały transparentny przekaz zapisów i nie naruszały interesów słabszej strony. W przypadku umów pośrednictwa między przedsiębiorcami wprawdzie nie obowiązują reguły i przepisy chroniące konsumenta, jednak zapisy umów pośrednictwa z zastrzeżeniem wyłączności nadal nie mogą naruszać zasad swobody umów.
MODEL WYNAGRODZENIA POŚREDNIKA
Umowa pośrednictwa ma charakter nazwany oraz odpłatny. W rezultacie w umowie tej powinno zostać uregulowane wynagrodzenie oraz sposób czy metoda jego płatności – wynagrodzenie może stanowić konkretny procent od ceny transakcyjnej nieruchomości lub zostać wyrażone w kwocie pieniężnej. W braku zastrzeżenia o wynagrodzeniu w kontrakcie, pośrednikowi przysługuje zwyczajowo przyjęte wynagrodzenie za daną czynność. Strony mogą dowolnie kształtować zasady wypłaty wynagrodzenia, o ile nie pozostaną w sprzeczności z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa czy zasadami współżycia społecznego. „Prócz prowizji od ceny transakcyjnej, strony mogą się bowiem umówić np. na miesięczny ryczałt za podejmowanie czynności pośrednictwa opisanych w umowie.” Aktualnie praktyka rynku nieruchomości ukazuje, że „prowizje za usługi pośrednictwa wahają się pomiędzy 1,5-3 % ceny transakcyjnej (+ VAT) w przypadku Umowy pośrednictwa kupna lub sprzedaży, oraz 50 – 100 % jednomiesięcznego czynszu najmu (+ VAT) w przypadku Umowy pośrednictwa najmu lub wynajmu.”
Niniejsze oznacza, że strony mogą umówić się dwojako: (i) w pierwszym przypadku w razie rezygnacji ze sprzedaży czy najmu (dzierżawy) nieruchomości pośrednik nic nie otrzyma oraz (ii) w drugim przypadku strony umawiają się, że w razie rezygnacji z finalizacji transakcji pośrednik otrzyma przynajmniej wynagrodzenie za dotychczas wykonane usługi w postaci czynności zmierzających do zawarcia kontraktu – „Pośrednik wykonał czynności, a klient pomimo to zerwał umowę pośrednictwa, więc pośrednik miał prawo żądać odszkodowania z tytułu wykonanych czynności i poniesionych kosztów.” W drugim przypadku oczywiście ryzyko pośrednika niezapłacenia za podejmowany trud jest mniejsze, jednakże potencjalni klienci są mniej skorzy do zawarcia umowy pośrednictwa na wskazanych warunkach. Nie można zatem wykluczyć sytuacji, w której między zainteresowanymi stronami doszło do zaangażowanych negocjacji, pośrednik znalazł nabywcę skorego do zapłaty umówionej kwoty pieniężnej, został podpisany protokół negocjacji czy przedwstępna umowa sprzedaży (najmu) nieruchomości, a strona sprzedająca (wynajmująca) niespodziewanie wycofuje się z transakcji.
Wprawdzie do umów nazwanych tj. umowa pośrednictwa uregulowana w UGN, nie ma obowiązku stosowania przepisów Kodeksu cywilnego, jednakże praktyka pokazuje, że w wyżej opisanych okolicznościach pośrednicy próbują powoływać się na podstawę prawną w postaci art. 750 KC dedykowaną dla umów o świadczenie usług w związku z art. 746 KC o wypowiedzeniu przy umowie zlecenia. Zgodnie z treścią art. 746 par. 1 KC, dający zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie; powinien jednak zwrócić przyjmującemu zlecenie wydatki, które ten poczynił w celu należytego wykonania zlecenia; w razie odpłatnego zlecenia obowiązany jest uiścić przyjmującemu zlecenie część wynagrodzenia odpowiadającą jego dotychczasowym czynnościom, a jeżeli wypowiedzenie nastąpiło bez ważnego powodu, powinien także naprawić szkodę. Z konstrukcji przywołanego przepisu jednoznacznie wynika, że „podstawowym celem normy wyrażonej w art. 746 § 1 KC jest ochrona interesu zleceniobiorcy przez naprawienie szkody poniesionej wskutek przedterminowego rozwiązania umowy bez ważnej przyczyny.” Oczywiście każdorazowo sprawa wymaga indywidualnego badania towarzyszących jej okoliczności rozpatrywanych indywidualnie dla każdego przypadku. Należy być jednak bardzo ostrożnym, albowiem „unormowanie umowy pośrednictwa zbliża ją najbardziej do umowy agencyjnej (art. 758 – 764 k.c.), nie zaś do umowy zlecenia. Chodzi w niej bowiem o dokonywanie czynności faktycznych, a nie prawnych, jak ma to miejsce w umowie zlecenia, a poza tym pośrednik działa samodzielnie i nie ma obowiązku stosowania się do zaleceń zlecającego, bezpośrednim celem jego działań nie jest wywołanie określonego skutku prawnego, lecz stworzenie warunków, w których zawarcie umowy jest możliwe z udziałem samych zainteresowanych, a prawo do wynagrodzenia nabywa tylko wtedy gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą do zawarcia umowy.” Nie można zapominać, że aktualne ustawodawstwo poświęcone umowie pośrednictwa w UGN ma bardzo oszczędnościowy charakter, dlatego strony niejednokrotnie sięgają po już wypracowane narzędzia prawne funkcjonujące w ramach innych kontraktów nazwanych, o ile nie ma przeszkód dla ich zastosowania.
Konkludując, brak finalizacji transakcji sprzedaży czy najmu (dzierżawy) nieruchomości w żaden sposób nie oznacza automatycznie braku płatności wynagrodzenia pośrednikowi nieruchomości. To czy istnieją rzeczywiste przesłanki dla zapłaty na rzecz pośrednika będzie przede wszystkim zależało od konstrukcji zapisów umowy pośrednictwa oraz rzetelnego przekazu intencji stron kontraktu (zobowiązanie pośrednika do podejmowanych czynności nie jest tożsame z obowiązkiem doprowadzenia do zawarcia umowy transakcyjnej).
STATUS POŚREDNIKA I INNE KWESTIE PRAWNE
Zgodnie z definicją zawartą w treści art. 179a UGN, pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami – „Praktycznie wszystkie elementy pośrednictwa składają się na definicję działalności gospodarczej, dlatego zaproponowano, aby czynności z zakresu pośrednictwa lub zarządzania nieruchomościami mogli wykonywać przedsiębiorcy. Skoro zatem pośrednikiem jest obecnie przedsiębiorca, to – a contrario – pośrednikiem nie może być osoba, która przedsiębiorcą nie jest.” Pośrednik powinien posiadać ubezpieczenie działalności zawodowej związanej stricte z wykonywaniem zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami. W przypadku powstania szkody, pośrednik będzie ponosił odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązków wynikających z umowy pośrednictwa – odpowiedzialność kontraktowa określona w art. 471 KC. W rezultacie dochodzenie ewentualnego odszkodowania od pośrednika jest możliwe w przypadku zaistnienia szkody po stronie klienta (konsumenta) oraz związku przyczynowo-skutkowego między szkodą a zachowaniem pośrednikiem. Niniejsze nie wyklucza dochodzenia roszczeń na podstawie innych przepisów prawnych np. odpowiedzialności deliktowej za czyn niedozwolony prawem określony w art. 415 KC np. kradzieży czy oszustwa majątkowego czy odpowiedzialności karnej w razie popełnienia przestępstwa zakazanego prawem.
Spośród nielicznych wymogów prawnych przewidzianych dla umów pośrednictwa nieruchomościami nie wolno zapominać o formie pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności zastrzeżonym w art. 180 ust. 3 UGN. „W myśl przepisu art. 73 par. 1 KC jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę pisemną, dokumentową albo elektroniczną, czynność dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy jest nieważna tylko wtedy, gdy ustawa przewiduje rygor nieważności. Niedochowanie ustawowej formy skutkuje zatem nieważnością czynności prawnej.” W praktyce oznacza to, że umowa pośrednictwa zawarta w formie ustnej czy dorozumianej (nawet w obecności świadków) nie będzie wywoływała mocy prawnej. Konieczne jest złożenie własnoręcznego podpisu przez właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości oraz profesjonalnego pośrednika; alternatywnie kwalifikowanego podpisu elektronicznego. W związku z wymogiem formy pisemnej lub elektronicznej kontraktu w UGN, wymiana podpisanych skanów dokumentów np. w ramach korespondencji emailowej, nie będzie spełniała wymogu właściwej formy kontraktu. Umowa pośrednictwa nieruchomości powinna zawierać niezbędne elementy stanowiące o jej istocie: (i) szczegółowe oznaczenie stron kontraktu (ii) dokładne określenie parametrów identyfikujących nieruchomość (iii) okres zawarcia i tryby rozwiązania umowy oraz doprecyzowanie charakteru kontraktu np. umowa pośrednictwa z zastrzeżeniem wyłączności (iv) obowiązki zaangażowanych stron itd. Rzetelne uregulowanie kluczowych kwestii prawnych i faktycznych pozwoli stronom na wyeliminowanie niepotrzebnych sporów czy konfliktów.
W rynku nieruchomości pojawia się wiele przypadków, których nawet profesjonaliści nie są w stanie przewidzieć. Do jednej z takich sytuacji należy zakwalifikować tzw. pierwotną niemożność świadczenia, która zgodnie z panującą linią orzeczniczą prowadzi do nieważności kontraktu – „Umowę, która nie może zrealizować celu dla którego była zawarta, to jest sprzedaży nieruchomości lub jej wydzierżawienia przez osobę, która nie jest właścicielem nieruchomości należy uznać za nieważną, jako sprzeczną z naturą stosunku zgodnie z art. 3531 KC w związku z art. 58 § 1 i 2 KC.” Oceniając zapisy konstruujące umowę pośrednictwa należy pozostać szczególnie czujnym w razie partycypacji konsumenta w stosunek pośrednictwa. W kontekście klauzuli wyłączności zostało już podniesione, że konsument zasługuje na ochronę ze strony przepisów cywilnoprawnych oraz regulacji prawnych poświęconych ochronie konsumenta. Judykatura jednoznacznie wskazuje, że „Abuzywne są te postanowienia umowne, które w umowie pośrednictwa nie przewidują możliwości złożenia przez konsumenta oświadczenia woli o nieprzedłużeniu umowy.” W przypadku udziału konsumenta w stosunku pośrednictwa nieruchomościami, ochrona prawna ma charakter wzmożony z uwagi na nierównorzędną relację między pośrednikiem (profesjonalistą), a klientem (konsumentem).
PODSUMOWANIE
Zawód pośrednika nadal cieszy się popularnością i niesie w sobie obietnicę partycypacji w ekscytujących projektach czy dużych transakcji nieruchomościowych oraz szansę na lukratywne zarobki. Pracę pośrednika zdecydowanie scharakteryzować należy jako dynamiczną i pełną nowych wyzwań zawodowych, zwłaszcza dla jednostek zaangażowanych i ambitnych. Z uwagi na nieustanny rozwój rynku nieruchomości oraz zapotrzebowanie na profesjonalne podmioty zorientowane w sektorze mieszkaniowym czy komercyjnym, rozsądnym rozwiązaniem wydaje się bardziej kompleksowe uregulowanie kluczowych kwestii dedykowanych dla pośrednictwa nieruchomościami.
Radca prawny Alicja Sławińska
Partner zarządzający ALICJA SŁAWIŃSKA AS LAW FIRM
www.alicjaslawinska.pl
