Nieruchomości C.H. Beck 11/2024
Alicja Sławińska
MECHANIZMY FUNKCJONOWANIA FUNDUSZY INWESTYCYJNYCH NA POLSKIM RYNKU NIERUCHOMOŚCI
WPROWADZENIE
W środowisku inwestorów i przedsiębiorców, angażowanie funduszy w nieruchomości metaforycznie nazywa się inwestowaniem w tzw. betonowe złoto. Źródłem stwierdzenia jest bezpieczeństwo oraz względnie stała wartość nieruchomości. Lokata w nieruchomości to również długoterminowa rentowność, zabezpieczenie przed inflacją oraz stabilne wpływy z tytułu czynszów najmu. Zainteresowane podmioty zazwyczaj angażują swój kapitał finansowy celem nabycia nieruchomości z przeznaczeniem na komercjalizację czy zorganizowanie tzw. flipowania. Zdarza się, że potencjalni nabywcy nie mają wystarczającego doświadczenia lub budżetu, by samodzielnie inwestować w sektorze nieruchomościowym na większą skalę. Alternatywą jest zbiorowe inwestowanie poprzez fundusz inwestycyjny, który pozwala na względnie bezpieczne zbudowanie portfela aktywów. W praktyce oznacza to, że majątek funduszu buduje się poprzez połączenie środków pieniężnych wszystkich uczestników funduszu. Zasadniczym celem funduszy inwestycyjnych jest pomnożenie kapitału finansowego powierzonego przez inwestorów oraz sukcesywne budowanie zasobów nieruchomości. Fundusze inwestycyjne to praktyka często wykorzystywana w sektorze nieruchomościowym w Polsce, w szczególności z zaangażowaniem zagranicznego kapitału finansowego. Niniejszy artykuł został w całości poświęcony mechanizmom funkcjonowania funduszy inwestycyjnych na rynku nieruchomościowym w Polsce.
ŹRÓDŁO PRAWNE ORAZ ISTOTA FUNDUSZU INWESTYCYJNEGO
W rzeczywistości funduszem inwestycyjnym kieruje profesjonalny podmiot zarządzający, a uczestnicy wpłacają ustalone wcześniej środki pieniężne. W zależności od przyjętej polityki inwestycyjnej oraz charakteru funduszu, portfel funduszu może operować akcjami polski czy zagranicznymi, obligacjami skarbowymi czy innymi instrumentami finansowymi lub aktywami. Polskie ustawodawstwo uregulowało zasady tworzenia i działania funduszy inwestycyjnych m.in. w ustawie z dnia 27 maja 2004r. o funduszach inwestycyjnych i zarządzaniu alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi[1] („Ustawa”). Ustawa stanowi element regulacji z zakresu rynku kapitałowego i skupia się na zasadach organizacji, funkcjonowaniu, przekształceń oraz rozwiązaniu funduszy inwestycyjnych na terytorium Rzeczypospolitej. Wymienione regulacja prawna rozróżnia modele funduszy na fundusze inwestycyjne otwarte oraz alternatywne fundusze inwestycyjne, w ramach których z kolei występują specjalistyczne fundusze inwestycyjne otwarte oraz fundusze inwestycyjne zamknięte. Ustawa zawiera szereg nomenklatury stanowiącej definicje legalne dedykowane materii funduszy inwestycyjnych, w tym definicje legalne funduszu inwestycyjnego czy towarzystwa funduszy inwestycyjnych.
Zgodnie z treścią art. 3 ust. 1 Ustawy, fundusz inwestycyjny jest osobą prawną, której wyłącznym przedmiotem działalności jest lokowanie środków pieniężnych zebranych w drodze proponowania nabycia jednostek uczestnictwa albo certyfikatów inwestycyjnych w określone w ustawie papiery wartościowe, instrumenty rynku pieniężnego i inne prawa majątkowe. Z kolei w myśl art. 4 ust. 1 Ustawy, towarzystwo tworzy fundusz inwestycyjny, zarządza nim i reprezentuje fundusz w stosunkach z osobami trzecim – „W tym zakresie należy więc odróżnić tworzenie TFI od tworzenia funduszu przez TFI. To pierwsze, z przyczyn oczywistych, musi bowiem poprzedzać utworzenie funduszu. Dlatego też do dnia wpisania funduszu inwestycyjnego do rejestru funduszy inwestycyjnych TFI dokonuje czynności prawnych, mających na celu utworzenie funduszu, we własnym imieniu i na własny rachunek (art. 31 ust. 1 u.f.i.). Dopiero bowiem po wpisaniu funduszu do rejestru, a zatem uzyskaniu przez fundusz osobowości prawnej, TFI staje się organem funduszu (art. 15 ust. 6 u.f.i.).”[2] W praktyce w nieruchomości zazwyczaj inwestuje się poprzez fundusze zamknięte i otwarte, ETF-y, REIT-y oraz nabywanie akcji deweloperów, o czym szerzej poniżej treści artykułu.
Jedną z kluczowych korzyści struktury funduszy inwestycyjnych jest tzw. dywersyfikacja, czyli rozproszenie ryzyka i odpowiedzialności poprzez wielorakie inwestycje np. nieruchomości oraz wielość zaangażowanych podmiotów inwestujących. Oczywistym jest, że w przypadku krótszego terminu realizacji konkretnej inwestycji oraz bardziej agresywnej polityki inwestowania, ryzyko wzrasta. Inwestowanie w notowane na giełdzie akcje podmiotów z rynku nieruchomości również pozostają istotnym elementem wpływającym na wartość tychże akcji oraz związane z tym zalety tj. zwolnienie z płacenia podatków od zysków operacyjnych celem wyeliminowania podwójnego opodatkowania. Oprócz ryzyka związanego z inwestowaniem w fundusze, uczestnicy muszą się również liczyć z koniecznością ponoszenia dodatkowych opłat, w tym opłaty za zarządzanie konkretnym funduszem. W praktyce opłaty takie oscylują w granicach 2% od wartości aktów funduszy (ww. opłata stanowi element składowy wyniku inwestycji). W dzisiejszych czasach fundusze inwestycyjne są powszechnie dostępne dla każdego zainteresowanego, zarówno poprzez bezpośredni kontakt z doradcą inwestycyjnym jak i za pomocą stosownych platform internetowych. Bezsprzecznie podmioty poważnie zainteresowane uczestnictwem w funduszach inwestycyjnych w sektorze nieruchomościowym, winny być zorientowane w towarzyszących, kluczowych trendach kształtujących aktualny rynek nieruchomości w Polsce.
TRENDY KSZTAŁTUJĄCE RYNEK NIERUCHOMOŚCI W POLSCE
Oczywistym jest, że zainteresowanie funduszami inwestycyjnymi zarządzającymi portfelem nieruchomości w dużym stopniu zależy od bieżących trendów panujących na rynku nieruchomości w Polsce. Rynkiem analizowanych aktywów inwestycyjnych w szczególności interesuje się klient zagraniczny, zwłaszcza nieruchomościami komercyjnymi – „Inwestycje oparte o przychody w EUR niewątpliwie przyciągnęły kapitał zagraniczny, głównie zachodnio-europejski i amerykański. Polski kapitał stanowi mniej niż 10% wolumenu transakcji.[3]” Największym zainteresowaniem podmiotów zagranicznych cieszą się nieruchomości biurowe, magazynowe oraz centra handlowe jako tzw. nieruchomości „prime”. W przypadku rynku mieszkaniowego wśród deweloperów obserwuje się zjawisko redukacji rozproszenia mniejszych deweloperów w kierunku konsolidacji podmiotów, w tym przykład zakupu Archicomu przez Echo Investment – „Echo Investment przejmie pakiet większościowy wrocławskiej firmy Archicom od jej założycieli. Po sfinalizowaniu transakcji grupa Echo-Archicom będzie największym deweloperem mieszkaniowym w Polsce (…)”[4]. W przedmiocie nieruchomości komercyjnych w Polsce dominuje następujący model inwestycyjny: wybudowanie nieruchomości oraz jej komercjalizacja z ostatecznym zamierzeniem sprzedaży projektu. Transakcje funkcjonują poprzez sprzedaż nieruchomości czy portfela nieruchomości; zdarzają się również transakcje, których przedmiot stanowi spółka operacyjna deweloperska. Przykładem tego typu operacji na rynku nieruchomości w Polsce jest np. zakup przez węgierski fundusz private equity, Optima, większościowego pakietu akcji w giełdowym deweloperze GTC. Wyżej opisane przedsięwzięcie oceniać należy entuzjastycznie, ponieważ rozwija ekspansję międzynarodową oraz tworzy nowe szanse na rozwój sektora nieruchomościowego w Polsce.
Niewątpliwie polski rynek nieruchomości nadal określić można jako dynamiczny, a wyżej powołane przykłady transakcji nieruchomości potwierdzają potencjał polskiego sektora nieruchomości. Nie zmienia to faktu, że sytuacja w branży nieruchomościowej potrafi być zmienna i często zależy od okoliczności zewnętrznych np. ekonomicznych czy politycznych. W szerszej perspektywie kondycję na rynku nieruchomościowym podsumowuje następująca komparatystyka – „Po kilku latach intensywnego rozwoju polski rynek nieruchomości zanotował duży spadek, spowodowany głównie niesprzyjającymi czynnikami ekonomicznymi i geopolitycznymi. W 2023 r. łączny wolumen inwestycji sięgnął 2,1 mld EUR, podczas gdy rok wcześniej było to 5,8 mld EUR.[5]” Oczywiście w zależności od obszaru nieruchomości, różne czynniki mają wpływ na kondycję rynku inwestycyjnego i determinują jego aktualną sytuację. Wprowadzona przez rząd instytucja tzw. „Bezpiecznego kredytu 2%” zdeterminowała ilość składanych wniosków o kredyt hipoteczny, co z kolei w bezpośredni sposób przełożyło się na wzrost cen lokali mieszkalnych. Daje się również zauważyć rozkwit rynku PRS w porównaniu do rynku zachodniego, na którym najem instytucjonalny ma już od dawna ugruntowaną pozycję – „(…) zwiększył wolumen lokali pod najem, przy czym przewiduje się, że do 2028 r. na tym rynku będzie ponad 63 tys. lokali w najmie instytucjonalnym.[6]” Polska wyrasta na lidera rynku magazynowego zaraz po deweloperach niemieckich czy francuskich. Dodatkowo rozwój sektora magazynowego wzmacnia globalna strategia tzw. friendshoringu i nearshoringu[7], które oscylują wokół lokowania inwestycji w obszarze państw o zbliżonym systemie wartości czy bliżej kraju macierzystego.
W przypadku sektora biurowego, najbardziej pożądane są dobrze przystosowane i nowoczesne przestrzenie biurowe wysokiej jakości. Deweloperzy, inwestorzy czy pozostałe podmioty zainteresowane uczestnictwem w fundusze inwestycyjne z portfelem nieruchomościowym, powinni zwracać uwagę również na trendy kształtujące rynek, w tym aspekty środowiskowe, społeczne i korporacyjne, czyli tzw. czynnik „ESG” („Environmental, Social and Governance”). Zainteresowanie rynkiem nieruchomości komercyjnych muszą uwzględniać strategie ESG przejawiające się m.in. w redukcji kosztów operacyjnych oraz prowadzeniu polityki energooszczędnej. Konkludując, angażowanie kapitału pieniężnego w fundusze inwestycyjne ma duży potencjał rozwoju i zysku, jednak wymaga czujności oraz wnikliwej analizy trendów panujących na rynku nieruchomości przez podmioty zarządzające aktywami.
RODZAJE FUNDUSZY INWESTYCYJNYCH NA POLSKIM RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Niewątpliwie fundusze inwestycyjne stanowią bezpieczne i opłacalne narzędzie inwestycyjne dla zainteresowanych podmiotów, które nie dysponują stosownym czasem, doświadczeniem czy „know-how”, by samodzielnie inwestować i budować portfel nieruchomości. Na polskim rynku nieruchomości z powodzeniem działa kilka typów funduszy, w tym fundusze inwestycyjne zamknięte („FIZ”), fundusze typu Exchange Trade Funds („ETF”), Real Estate Investment Trust („REIT”) czy crowdfunding inwestycyjny[8]. Najbardziej wyraźny i transparentny podział stanowi rozróżnienie funduszy inwestycyjnych na zamknięte („FIZ”) ) oraz otwarte („FIO”). W pierwszej kolejności zaznacza się, że oba fundusze podlegają reglamentacji oraz nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego („KNF”), który to organ sprawuje pieczę nad prawidłowym funkcjonowaniem rynku finansowego w Polsce. Oba modele funduszów różnią się również tytułem uczestnictwa oraz pozostałymi elementami wskazanymi poniżej.
W przypadku FIZ mowa o tzw. zbiorowym inwestowaniu, które służy pomnażaniu kapitału. Warunkiem uczestnictwa w funduszy typu FIZ jest posiadanie certyfikatu inwestycyjnego stanowiącego papier wartościowy (na okaziciela lub imienny) – „Inwestor zakupuje akcje, udziały lub obligacje spółek celowych powołanych do realizacji projektów inwestycyjnych, np. wyremontowania kamienicy i jej sprzedaży, budowy biurowca, centra handlowego itp.[9]” Zgodnie z treścią art. 117 pkt. 7 Ustawy, statut FIZ określa podmioty, które mogą być uczestnikami funduszu oraz warunki, które muszą spełniać tacy uczestnicy. W praktyce FIZ mogą emitować certyfikaty inwestycyjne publiczne lub niepubliczne. Zgodnie z powszechnym poglądem fundusze inwestycyjne zamknięte dedykowane są dla poważniejszych inwestorów o bardziej zasobnym portfelu czy budżecie. Geneza funduszy inwestycyjnych ukazuje jednak, że jest to materia na tyle dynamiczna i rozwojowa, że nie ma w niej miejsca na jakiekolwiek stereotypy: „Jak dowodzą specjaliści, FIZ gromadzą obecnie więcej środków niż FIO. Z roku na rok zyskują coraz większą popularność wśród inwestorów. Jednym z powodów jest to, że FIZ mogą prowadzić bardziej elastyczną politykę inwestycyjną, a to dlatego, że skierowane są do węższej grupy odbiorców, a TFI może zaciągać pożyczki i kredyty do wysokości 75% wartości netto aktywów funduszu zamkniętego. To pozwala na podejmowanie nieco większego ryzyka inwestycyjnego, niż w przypadku funduszy otwartych.[10]” Fundusze otwarte z kolei charakteryzują się brakiem ograniczeń w zakresie możliwości przystąpienia oraz rezygnacji z uczestnictwa.
INSTRUMENTY INWESTYCYJNE TYPU ETF ORAZ REIT
Wymieniony wyżej Exchange Traded Fund to otwarty fundusz inwestycyjny notowany na giełdzie, podobnie jak akcje. W istocie ETF stanowi część portfela papierów wartościowych w celu śledzenia określonego indeksu rynkowego – „ETF odwzorowują indeksy giełdowe polskie: WIG20, mWIG40, sWIG80 oraz amerykańskie: S&P 500 oraz Nasdaq. W Polsce jedynym dostawcą tego typu rozwiązań jest BETA ETF, który oferuje dziś 9 funduszy ETF.[11]” Fundusze ETF to stosunkowo wygodne narzędzie inwestycyjne, których struktura umożliwia dywersyfikację portfela aktywów poprzez jeden fundusz inwestycyjny. Głównymi zaletami funduszu są: (i) dywersyfikacja w postaci nabywania aktywów w ramach jednego narzędzia (ii) transparentność w śledzeniu mechanizmów funduszu (iii) niewysokie koszty obsługi z uwagi na pasywny model zarządzania (iv) prostota i łatwość obsługi funduszu. Przykładowe ryzyka: (i) Inwestowanie bezpośrednio w fundusz inwestycyjny może być tańszą alternatywą, jeśli planujesz inwestować często i niewielkie kwoty (ii) Fundusze mogą stracić na wartości, jeśli rynek lub sektor, który śledzą, spadnie[12].
Real Estate Investment Trust jako instytucja wspólnego inwestowania środków na rynku nieruchomości może mieć status spółki akcyjnej lub funduszu inwestycyjnego. REIT’y jako podmioty generujące dochód poprzez tworzenie i zarządzanie portfelem nieruchomości, mogą być publicznie notowane na giełdzie. „W przeciwieństwie do innych firm z branży nieruchomości, REIT-y nie posiadają nieruchomości w celu ich odsprzedaży. REIT posiada lub wynajmuje nieruchomości, a tym samym wypłaca inwestorom dochód z czynszu. Nazywa się to dochodem opartym na dywidendach. Te właściwości mogą się różnić i mogą obejmować wszystko, od budynków biurowych, hoteli, centrów handlowych i domów, po centra przetwarzania danych i wieże komórkowe.[13]” REIT’y stanowią względnie bezpieczne i łatwe w obsłudze narzędzie inwestycyjne zarządzane zwykle przez jednego lub więcej powierników czy dyrektorów. Przynajmniej pewien procent aktywów powinien być zainwestowany w sektor nieruchomościowy; w praktyce jest to zwykle 75% zgromadzonych środków. Narzędzie inwestycyjny typu REIT zostały skonstruowane w ten sposób, że 90% dochodów przekazuje podlegającym opodatkowaniu akcjonariuszom. Każdy inwestor przed podjęciem decyzji o zainwestowaniu środków pieniężnych w wybrany rodzaj funduszu inwestycyjnego, powinien rzetelnie rozważyć wszelkie zalety oraz ryzyka związane z wyborem danego modelu inwestowania. Rozsądnym rozwiązaniem jest zwrócenie uwagi na takie czynniki jak ryzyko rynkowe, polityczne, czy kredytowe. Okoliczność wpłacania środków pieniężnych w zagraniczne fundusze inwestycyjne wymaga zdroworozsądkowego uwzględnienia ryzyka walutowego.
Obecnie sektor nieruchomościowy oczekuje na implementację regulacji prawnych funduszu REIT do polskiego ustawodawstwa prawnego – „Eksperci oceniają, że wprowadzenie REIT-ów na polski rynek powinno być poprzedzone okresem przejściowym, podobnym do tych stosowanych w innych krajach, takich jak m.in. Wielka Brytania. (…) legislacja dotycząca REIT-ów powinna umożliwiać inwestowanie we wszystkie segmenty rynku nieruchomości przynoszących dochód, z zastrzeżeniem, że inwestowane aktywa muszą być wysokiej jakości.[14]”
PODSUMOWANIE
Konkludując, inwestycyjny rynek nieruchomości nadal kryje przed sobą wiele obietnic, w tym wysokie zyski, korzyści podatkowe czy możliwość zastosowania dźwigni kredytowej. Zainteresowani inwestowaniem w sektor nieruchomościowy muszą się jednak liczyć z rosnącymi kosztami nabycia i utrzymania aktywów, w tym koniecznością poczynienia nakładów oraz długoterminowym zablokowaniu kapitału pieniężnego. Pomimo zmiennej koniunktury, inwestowanie w sektor nieruchomościowy nadal stanowi jedną z najbezpieczniejszych czy najpopularniejszych metod pomnażania kapitału. Dlatego znajomość mechanizmów funkcjonowania oraz wybór właściwego instrumentu inwestycyjnego stanowi tak istotne zadanie dla podmiotu poważnie zainteresowanego rynkiem nieruchomości.
[1] Dz. U. 2004 nr 146 poz. 1546
[2] Kidyba Andrzej (red.), Ustawa o funduszach inwestycyjnych. Komentarz. Tom I. Art. 1–157
[3] Analiza trendów na polskim rynku nieruchomości oraz prognozy na przyszłość | PwC (data przeglądania – 01.10.2024r.)
[4] Echo Investment przejmuje pakiet kontrolny Archicomu, największego dewelopera we Wrocławiu – Echo Investment (data przeglądania – 01.10.2024r.)
[5] Przewodnik po Polskim Rynku Nieruchomości 2024: W oczekiwaniu na powrót koniunktury. Kluczowe trendy rynku nieruchomości w Polsce. | EY Polska (data przeglądania – 29 09 2024r.)
[6] Rynek nieruchomości: trendy i wyzwania – rp.pl (data przeglądania – 02.10.2024r.)
[7] Friendshoring, nearshoring i reshoring – trend, strategie które zostaną z nami na dłużej czy ciekawostka? | Colliers (data przeglądania – 02.10.2024r.)
[8] CROWDFUNDING JAKO ALTERNATYWNA METODA FINANSOWANIA NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI, Nieruchomości C.H. Beck – Alicja Sławińska (alicjaslawinska.pl) (data przeglądania – 29.09.2024r.)
[9] Jak działa inwestowanie w nieruchomości przez fundusze inwestycyjne i jak się to ma do inwestowania bezpośredniego? | Blog Gratka.pl (data przeglądania – 02.10.2024r.)
[10] Fundusze Inwestycyjne Zamknięte – co warto o nich wiedzieć – TFI (forumtfi.pl) (data przeglądania – 30.09.2024r.)
[11] Jak działa inwestowanie w nieruchomości przez fundusze inwestycyjne i jak się to ma do inwestowania bezpośredniego? | Blog Gratka.pl (data przeglądania – 03.10.2024r.)
[12] Czym są ETF-y i czy warto w nie inwestować? | Finwest (data przeglądania – 03.10.2024r.)
[13] Czym są REIT-y? | Produkty inwestycyjne | DEGIRO (data przeglądania – 03.10.2024r.)
[14] REIT-y a polskie prawo. Jakie zmiany są konieczne? | Obiekty.org (data przeglądania – 03.10.2024r.)
