Alicja Sławińska
GENEZA I CHARAKTERYSTYKA MECHANIZMU CROWDFUNDINGU
Crowdfunding, czyli tzw. finansowanie społecznościowe to alternatywna, nowoczesna metoda
pozyskiwania środków pieniężnych na realizację każdej inwestycji z wykorzystaniem narzędzia platformy
internetowej. Rozwiązanie to jest niezwykle popularne na świecie i zyskuje coraz więcej
sprzymierzeńców nie tylko z sektora branży IT. Wartością crowdfundingu jest międzynarodowy charakter
zasięgu inicjatywy biznesowej pod warunkiem zaprezentowania inicjatywy biznesowej w sposób
przystępny i transparentny dla szerokiego grona odbiorców.
„Finansowanie społecznościowe to rozwiązanie z dziedziny technologii finansowej, które gwarantuje
małym i średnim przedsiębiorstwom dostęp do alternatywnej formy finansowania (…) i jest realizowane
poprzez platformę crowfundingową, czyli rozwiązanie internetowe, przeznaczone dla otwartego grona
odbiorców przez dostawcę usług crowdfundingowych, służące do prowadzenia zbiórek
crowdfundingowych.[1]”
W praktyce inwestor zwraca się do członków społeczności (darczyńców) internetowej o wsparcie
finansowe w zamian np. za udziały czy akcje w projekcie flagowym. Darczyńcy nie są zobowiązani do
finansowania projektu w regularny i z góry określony sposób, a wszelkie transakcje odbywają się na
zasadzie dobrowolności. Większość początkujących deweloperów korzysta z zewnętrznego źródła
inwestowania, co w przypadku deweloperskiego modelu biznesowego nie budzi żadnych wątpliwości.
LEGISLACJA PRAWNA CROWDFUNDINGU W POLSCE
Instytucja finansowania społecznościowego w Polsce została uregulowana ustawą z dnia 7 lipca 2022r. o
finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom[2]
(dalej:
„Ustawa”) – akt normatywny wszedł w życie z dniem 29 lipca 2022r. System prawa polskiego
odpowiednio implementuje Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2020/1503 z dnia 7
października 2020 r. w sprawie europejskich dostawców usług finansowania społecznościowego dla
przedsięwzięć gospodarczych oraz zmieniające rozporządzenie (UE) 2017/1129 i dyrektywę (UE)
2019/1937 (dalej: „Rozporządzenie ECPS”)[3]
.
W dniu 24 października 2023r. rząd przyjął Projekt ustawy o zmianie ustawy z dnia 7 lipca 2022r. o
finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom[4]
(dalej:
„Projekt ustawy”), który został skierowany do Sejmu w dniu 3 listopada 2023r. W materii crowdfundingu
Projekt ustawy przysposabia polskie prawo do przepisów unijnych.
Ważna i praktyczna informacja – „Po 10 listopada wszystkie podmioty, które nadal chcą świadczyć usługi
finansowania społecznościowego, będą zobowiązane uzyskać nowe zezwolenie wydawane przez KNF,
zgodnie z art. 12 Rozporządzenia ECSP.
[5]”
PLATFORMY CROWDFUNDINGOWE
Finansowanie społecznościowe to współczesny i łatwy sposób na inwestowanie w projekty biznesowe z
potencjałem, w tym przedsięwzięcia deweloperskie. Podstawowym narzędziem obsługi finansowania
społecznościowego jest platforma internetowa.
Jedną z popularniejszych platform crowdfundingowych jest Kickstarter – „Każdy projekt crowdfunding
jest niezależnie tworzony i wykonywany przez osobę, która za nim stoi. (…) Kickstarter działa bowiem w
myśl zasady „wszystko albo nic”. Oznacza to, że jeżeli twórca przeceni swoje możliwości i nie uda mu
się finalnie pozyskać zakładanego wsparcia, nie otrzyma ani grosza.[6]” Warto dodać, że w ramach
platformy Kickstarter:
(i) twórca samodzielnie określa parametry inwestycji (cel czy termin),
(ii) nie jest dedykowana do transakcji sprzedaży udziałów, które w całości pozostają przy twórcy.
Platformą dedykowaną w Polsce dla sektora m.in. deweloperskiego jest Crowdy jako aplikacja dłużnego
crowdfundingu pożyczkowego. Z uwagi specyfikę i mechanizm platformy, od spółek działających z
wykorzystaniem platformy wymaga się stosownych zabezpieczeń w zakresie zaciągniętych pożyczek.
Pozostałe platformy przeznaczone dla finansowania społecznościowego to Findfund, Beesfund czy
Zrzutka.
MECHANIZM I RODZAJE CROWDFUNDINGU W SEKTORZE NIERUCHOMOŚCIOWYM
Przykładowym modelem real estate crowdfundingu wykorzystywanym w ramach przedsięwzięcia
deweloperskiego jest crowdfunding inwestycyjny lub udziałowy („crowdfunding equity”), w ramach
którego darczyńcy w zamian za wsparcie finansowe otrzymują udziały w spółce projektowej budowlanej
(pozyskiwanie kapitału od rozproszonej grupy drobnych inwestorów). „Rozporządzenie ECPS dotyczy
crowdfundingu udziałowego, czyli takiego, w którym inwestor w zamian za wpłatę otrzymuje od
właściciela projektu wyemitowane przez niego papiery wartościowe, np. obligacje, akcje lub certyfikaty
inwestycyjne[7]
.”
Narzędziami operacyjnymi dla crowdfunding equity są spółki kapitałowe (spółka akcyjna, prosta spółka
akcyjna) lub osobowe z elementami regulacji kapitałowych (spółka komandytowo – akcyjna), z czego
optymalnym rozwiązaniem z uwagi na elastyczność obsługi oraz sprzedaży akcji jest prosta spółka
akcyjna. Z dniem 10 listopada 2023r. został wprowadzony zakaz crowdfundingu udziałowego w spółce z
ograniczoną odpowiedzialnością.
Deweloper jako podmiot operacyjny oraz dysponujący stosownymi zasobami operacyjnymi („know
how”) pozwalającymi na zrealizowanie inwestycji zwieńczonej sukcesem jest beneficjentem
dodatkowego zysku poprzez np. bycie posiadaczem akcji uprzywilejowanych czy opcje na akcje.
„Dla wielu projektów, zbiórka funduszy w ramach equity crowdfundingu jest etapem poprzedzającym
debiut na giełdzie papierów wartościowych. Bardzo często po udanej emisji akcji na platformie equity
crowdfundingowej pojawiają się więksi inwestorzy gotowi zainwestować kolejną transzę pieniędzy.
[8]”
Z kolei instytucja crowdfundingu dłużnego to inaczej forma społecznościowa pożyczki środków
pieniężnych. Schemat działania crowdfundingu dłużnego w praktyce występuje następująco: inwestorzy
inwestują środki pieniężne w dany projekt biznesowy, a w przyszłości otrzymają zwrot zainwestowanych
środków pieniężnych powiększonych o stosowne odsetki. „Crowdfunding dłużny zakłada zwrot kapitału
po okresie 2-3 lat, wraz z ustalonym z góry stałym oprocentowaniem, wypłacanym najczęściej kwartalnie.
[9]”
Finansowanie społecznościowe w modelu crowdfundingu dłużnego jest popularnym rozwiązaniem, w
którym uczestniczą spółki deweloperskie czy inne firmy o stabilnym i tradycyjnym sposobie
finansowania. Ryzyko towarzyszące crowdfundingowi dłużnemu wiąże się z brakiem wypłacalności
pożyczkodawcy. Podyktowane jest to sposobem zabezpieczeniami zapewnianymi potencjalnym
inwestorom poprzez ustanowienie hipoteki, zastawu rejestrowego czy dobrowolnemu poddaniu się
egzekucji. Wyżej wymienione instrumenty prawne stanowiące otwarty katalog zabezpieczeń, zmierzają
do uprawdopodobnienia zwrotu zainwestowanego kapitału i pozyskania spodziewanych zysków. W
konsekwencji ryzyko zostało zminimalizowanie do sytuacji, w której brak odzyskania zainwestowanego
kapitału będzie miał miejsce w przypadku bankructwa platformy wirtualnej obsługującej przedsięwzięcie.
SPECYFIKAKA REAL ESTATE CROWDFUNDING
W przypadku sektora nieruchomościowego inwestowanie w poszczególne projekty deweloperskie co do
zasady wymaga dysponowania istotnym zasobem kapitałowym. Koncepcja crowdfundingu stanowi
alternatywę dla tradycyjnego finansowania w przedsięwzięcia deweloperskie, albowiem poprzez
finansowanie społecznościowe pozwala inwestować również zainteresowanym o mniejszym kapitale.
Przykładem takiej inicjatywy biznesowej jest inwestowanie w nabycie mieszkania przeznaczonego do
gruntownego remontu i docelowo najmu („flippowanie:).
W rezultacie deweloper jako profesjonalny podmiot działający na rynku nieruchomości poprzez platformę
crowdfundigową prezentuje projekt deweloperski szerszemu gronu zainteresowanych oraz ofertę nabycia
instrumentów udziałowych czy dłużnych w tymże projekcie deweloperskim. Z kolei zainteresowani mogą
zaangażować się w kilka różnych przedsięwzięć inwestycyjnych (mieszkaniowych czy komercyjnych),
nie dysponując zasobnym portfelem. Tym samym inwestowanie w branżę deweloperską stało się
przystępne dla każdego obywatela, a poszerzenie kręgu inwestorów zawsze odczytywać należy jako
pozytywne zjawisko czy trend w biznesie.
Angażowanie się w przedsięwzięcia deweloperskie wymaga sporego kapitału pieniężnego. Finansowanie
społecznościowe nie tylko otwiera furtkę dla każdego potencjalnego inwestora, ale też umożliwia
zebranie zasobów pieniężnych w krótkim czasie, w dynamiczny sposób o zasięgu międzynarodowym.
Poprzez bezpłatne weryfikowanie platform internetowych każdy zainteresowany może pozyskać cenne
informacje o ciekawych zamierzeniach i projektach inwestycyjnych.
„Decydując się na inwestowanie za pośrednictwem platformy, należy przede wszystkim zwrócić uwagę
na rodzaj nieruchomości, rodzaje opłat, okres zwrotu z inwestycji, rzetelność platformy, zrealizowane
inwestycje, opinie inwestorów, metody ochrony kapitału udziałowców, dostęp do informacji o postępach
prac oraz możliwość wyjścia z projektu przed czasem.[10]”
PODSUMOWANIE
Finansowanie społecznościowe to nowa i aspirująca metoda pozyskiwania kapitału o zasięgu
międzynarodowym, która cały czas podlega ugruntowaniu. Polskie źródło legislacyjne w dalszym ciągu
ulega przekształceniom by wyjść naprzeciw potrzebom rodzimego rynku, a jednocześnie implementować
europejskie standardy zabezpieczające inwestorów. Należy odnotować tendencję progresywną, albowiem
po wejściu w życie Ustawy, nad interesami inwestorów czuwa Komisja Nadzoru Finansowego. Można
pokusić się o stwierdzenie, że crowdfunding udany debiut ma już za sobą – ważne, że dotychczas nie
odnotowano żadnego istotnego oszustwa z wykorzystaniem platform crowdfundingowych.
Obecnie crowdfunding dedykowany jest w głównej mierze dla mniejszych oraz średnich inwestorów i
jako taki nie stanowi konkurencji względem giełdy papierów wartościowych, lecz alternatywne i
przystępne rozwiązanie na rynku kapitałowym. Mechanizm crowdfundingu otwiera ścieżkę do działania
na rynku nieruchomościowym również zainteresowanym z mniejszym zasobem finansowym. Platformy
crowdfundingowe
Konkludując, finansowanie społecznościowe stanowi alternatywne źródło finansowania projektów
inwestycyjnych, ze sporym potencjałem ekspansji na rynku kapitałowym w przyszłości.
[1]Legalis – Crowdfunding uregulowany w polskim prawie
[2]Dz. U. z 2023r. poz. 414
[3]Dz. Urz. UE. L nr 347, str. 1
[4]RPU IX, poz. 3649
[5]Zmiany prawne w crowdfundingu (prawo.pl)
[6]Kickstarter – wszystko, co musisz wiedzieć – Crowd Zone
[7]Legalis – Crowdfunding uregulowany w polskim prawie
[8]Equity crowdfunding – czym jest i jak działa? – Crowd Zone
[9]Crowdfunding dłużny – jego znaczenie i popularność – Crowd Zone
[10]Crowdfunding nieruchomościowy. Na czym polega i ile można zarobić? – Forsal.pl
