NIERUCHOMO\u015aCI C.H.Beck, 2\/2025<\/p>\n
INSTYTUCJA W\u0141ASNO\u015aCI WARSTWOWEJ
\nNIERUCHOMO\u015aCI<\/p>\n
W polskim systemie prawnym funkcjonuje tradycyjny model prawa w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci, uregulowany w Konstytucji Rzeczypospolitej Polski oraz Kodeksie cywilnym. W\u0142asno\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci koresponduje z definicj\u0105 nieruchomo\u015bci w poj\u0119ciu cywilistycznym, zgodnie z kt\u00f3r\u0105 nieruchomo\u015bciami s\u0105 cz\u0119\u015bci powierzchni ziemskiej stanowi\u0105ce odr\u0119bny przedmiot w\u0142asno\u015bci (grunty), jak r\u00f3wnie\u017c budynki trwale z gruntem zwi\u0105zane lub cz\u0119\u015bci takich budynk\u00f3w, je\u017celi na mocy przepis\u00f3w szczeg\u00f3lnych stanowi\u0105 odr\u0119bny od gruntu przedmiot w\u0142asno\u015bci (art. 46 w zwi\u0105zku z art. 143 KC). Z przywo\u0142anej formu\u0142y jednoznacznie wynika, \u017ce w\u0142asno\u015b\u0107 (u\u017cytkowanie wieczyste) nieruchomo\u015bci traktowana jest dwuwymiarowo i ogranicza si\u0119 do powierzchni gruntowej, tj. aktualny system w\u0142asno\u015bci operuje wy\u0142\u0105cznie parametrami d\u0142ugo\u015bci i szeroko\u015bci. Judykatura S\u0105du Najwy\u017cszego wprost wskazuje – \u201eGrunt jest bry\u0142\u0105, kt\u00f3rej zakres obejmuje przestrze\u0144 nad i pod jego powierzchni\u0105 nie jest r\u00f3wnoznaczny ze stwierdzeniem, \u017ce wszystkie przedmioty materialne usytuowane trwale w tej przestrzeni stanowi\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 sk\u0142adow\u0105 gruntu i nale\u017c\u0105 do jego w\u0142a\u015bciciela.\u201d Tymczasem w Europie z powodzeniem funkcjonuje tzw. w\u0142asno\u015b\u0107 warstwowa nieruchomo\u015bci, kt\u00f3ra skupia si\u0119 r\u00f3wnie\u017c na rozporz\u0105dzaniu i zagospodarowaniu przestrzeni\u0105 nad czy pod gruntem ziemskim. \u201eW\u0142asno\u015b\u0107 warstwowa to koncepcja, kt\u00f3ra polega na podziale przestrzeni nad i pod powierzchni\u0105 gruntu poprzez wyodr\u0119bnienie pionowych jej granic oraz wydzielenie tzw. dzia\u0142ek przestrzennych. Zak\u0142ada dodanie do dwuwymiarowego systemu, w kt\u00f3rym zwykle funkcjonuj\u0105 nieruchomo\u015bci, trzeciego wymiaru, tj. wysoko\u015bci.\u201d Dalsza cz\u0119\u015b\u0107 artyku\u0142u zosta\u0142a po\u015bwi\u0119cona dywagacjom na temat dzia\u0142ania instytucji w\u0142asno\u015bci warstwowej na \u015bwiecie oraz rzeczywistych mo\u017cliwo\u015bci jej implementacji w polskim ustawodawstwie.<\/p>\n
W czasach zaawansowanej technologii i in\u017cynierii budowlanej niejednokrotnie zdarza si\u0119, \u017ce inwestycje realizowane s\u0105 r\u00f3wnie\u017c nad torami kolejowymi, tunelami, drogami publicznymi czy pod gruntem ziemskim. Instytucja w\u0142asno\u015bci warstwowej z powodzeniem funkcjonuje w krajach rozwini\u0119tych przemys\u0142owo oraz stosuj\u0105cych zaawansowane rozwi\u0105zania budowlane t.j. kraje skandynawskie, anglosaskie, Stany Zjednoczone, Malezja czy Singapur. W modelu ameryka\u0144skim (\u201eTransfer of development right\u201d) istnieje mo\u017cliwo\u015b\u0107 obrotu prawem do zabudowy cz\u0119\u015bci przestrzeni stanowi\u0105cej np. przestrze\u0144 powietrzn\u0105 nad gruntem \u2013 \u201eW prawie ameryka\u0144skim funkcjonuje tak\u017ce poj\u0119cie \u201edzia\u0142ki powietrznej\u201d, kt\u00f3ra mo\u017ce by\u0107 odr\u0119bnym od gruntu przedmiotem w\u0142asno\u015bci i podlega\u0107 podzia\u0142om na warstwy w p\u0142aszczyznach poziomych oraz pionowych. Obr\u00f3t dzia\u0142k\u0105 powietrzn\u0105 uwarunkowany jest takim samym re\u017cimem prawnym, co obr\u00f3t nieruchomo\u015bci\u0105 gruntow\u0105. Mo\u017cliwe jest obci\u0105\u017cenie takiej nieruchomo\u015bci powietrznej oraz przenoszenie prawa do niej na inne podmioty.\u201d Z kolei w krajach europejskich popularnym rozwi\u0105zaniem jest tzw. tr\u00f3jwymiarowe prawo w\u0142asno\u015bci, kt\u00f3re jest rozpowszechnione w Szwecji. W przypadku szwedzkiego poj\u0119cia tzw. w\u0142asno\u015bci 3D, sprowadza si\u0119 do wprowadzenia dodatkowej delimitacji wertykalnej prawa w\u0142asno\u015bci (w przestrzeni pod i nad danym gruntem mo\u017ce funkcjonowa\u0107 r\u00f3wnolegle wielu w\u0142a\u015bcicieli czy u\u017cytkownik\u00f3w wieczystych. \u201ePodstawowa forma prawa w\u0142asno\u015bci 3D mo\u017ce zosta\u0107 ustanowiona do istniej\u0105cego (lub planowanego) budynku (jego cz\u0119\u015bci) lub innych obiekt\u00f3w budowlanych. Przez co w pewnym sensie jest podobna do polskiej instytucji odr\u0119bnej w\u0142asno\u015bci lokalu. W przeciwie\u0144stwie jednak do odr\u0119bnej w\u0142asno\u015bci lokalu prawo w\u0142asno\u015bci 3D mo\u017ce by\u0107 ustanowione przed powstaniem obiektu budowlanego (jego cz\u0119\u015bci), do kt\u00f3rego si\u0119 odnosi, i by\u0107 pe\u0142nowarto\u015bciowym przedmiotem zabezpieczenia (np. finansowania inwestycji).\u201d Koncepcja w\u0142asno\u015bci tr\u00f3jwymiarowej wydaje si\u0119 najbardziej zbli\u017cona i mo\u017cliwa do zrealizowania w polskich systemie prawnym, dlatego zosta\u0142a pokr\u00f3tce om\u00f3wiona poni\u017cej.<\/p>\n
Koncepcja tr\u00f3jwymiarowej w\u0142asno\u015bci sprowadza si\u0119 do odej\u015bcia od fundamentalnej rzymskiej zasady superficies solo cedit (\u201eto, co jest na powierzchni, przypada gruntowi\u201d) na rzecz odseparowania przeznaczenia powierzchni powietrznej od gruntu. W \u015brodowisku prawniczym zwyk\u0142o si\u0119 nazywa\u0107 ww. koncepcj\u0119 tzw. now\u0105 w\u0142asno\u015bci\u0105, kt\u00f3re de facto dedykowana by\u0142aby dla konstrukcji budowlanych, kt\u00f3rych w\u0142asno\u015b\u0107 nie jest powi\u0105zana z w\u0142asno\u015bci\u0105 gruntu. W praktyce konstrukcje te nie sk\u0142adaj\u0105 si\u0119 na wsp\u00f3ln\u0105 ca\u0142o\u015b\u0107 z gruntem, lecz posiadaj\u0105 status samodzielnych i odr\u0119bnych przedmiotowo praw rzeczowych. \u201eJest przy tym nieoczywiste, czy i w jakim zakresie w\u0142asno\u015b\u0107 tr\u00f3jwymiarowa (warstwowa) odnosi\u0107 ma si\u0119 wy\u0142\u0105cznie do przedmiot\u00f3w usytuowanych nad gruntem i ewentualnie przestrzeni, w kt\u00f3rej si\u0119 maj\u0105 znajdowa\u0107, czy te\u017c tak\u017ce do przedmiot\u00f3w trwale z gruntem zwi\u0105zanych (bez wzgl\u0119du na ich usytuowanie na lub pod gruntem). W tym ostatnim przypadku chodzi\u0142oby o takie przedmioty, kt\u00f3re na mocy przepis\u00f3w szczeg\u00f3lnych pozbawione by\u0142yby statusu cz\u0119\u015bci sk\u0142adowych gruntu.\u201d W praktyce wprowadzenie na rynek nieruchomo\u015bci instytucji w\u0142asno\u015bci warstwowej pozwoli\u0142oby na sposobno\u015b\u0107, w kt\u00f3rej prawa w\u0142a\u015bciciela (u\u017cytkownika wieczystego) gruntu rozci\u0105ga\u0142yby si\u0119 do okre\u015blonej z g\u00f3ry wysoko\u015bci lub g\u0142\u0119boko\u015bci. Wtenczas powsta\u0142aby mo\u017cliwo\u015b\u0107 nabycia przestrzeni powietrznej lub powierzchni pod gruntem, przekraczaj\u0105cej zakre\u015blone warto\u015bci wskazanych limit\u00f3w wysoko\u015bci czy g\u0142\u0119boko\u015bci – \u201eMo\u017cliwe by\u0142oby w\u00f3wczas nabycie dalszej przestrzeni nad lub pod gruntem niezale\u017cnie od samego gruntu. Pozwoli\u0142oby to na realizacj\u0119 transakcji kupna sprzeda\u017cy w\u0142asno\u015bci \u201ewarstw\u201d znajduj\u0105cych si\u0119 pod oraz nad powierzchni\u0105 gruntu jako samodzielnych nieruchomo\u015bci. Zapewni\u0142oby to najszerszy i nieograniczony w czasie tytu\u0142 prawny do tej przestrzeni.\u201d W praktyce wprowadzenie na rynek nieruchomo\u015bci mechanizmu w\u0142asno\u015bci warstwowej pozwoli\u0142oby np. na ustanowienie odr\u0119bnej w\u0142asno\u015bci dla wielkosklepowych galerii handlowych zlokalizowanych nad torami kolejowymi czy parkingami podziemnymi.<\/p>\n
Z opisanej wy\u017cej konstrukcji tr\u00f3jwymiarowej w\u0142asno\u015bci jednoznacznie wynika, i\u017c w przypadku podj\u0119cie decyzji o jej zastosowaniu na gruncie polskim, koniecznym krokiem by\u0142oby stworzenie niezb\u0119dnych i nowatorskich regulacji prawnych. Oczywi\u015bcie wprowadzenie analogicznych rozwi\u0105za\u0144 jak w przypadku prawa w\u0142asno\u015bci dla konstrukcji u\u017cytkowania wieczystego, uwzgl\u0119dniaj\u0105c specyfikuj\u0119 tego\u017c prawa. Przek\u0142adaj\u0105c wy\u017cej opisane modele funkcjonowania w\u0142asno\u015bci warstwowej w skali \u015bwiatowej do polskich reali\u00f3w, bezsprzecznie wprowadzona zmiana zrewolucjonizowa\u0142aby sektor nieruchomo\u015bciowy i spowodowa\u0142a wp\u0142yw ogromnych \u015brodk\u00f3w pieni\u0119\u017cnych do bud\u017cetu pa\u0144stwa. Realizowanie przedsi\u0119wzi\u0119\u0107 deweloperskich w tzw. przestrzeni powietrznej wymaga oczywi\u015bcie stosownych przygotowa\u0144 i d\u0142ugofalowej pracy ekspert\u00f3w celem prawid\u0142owej implementacji do obowi\u0105zuj\u0105cego porz\u0105dku prawa. Z uwagi na deficyt nieruchomo\u015bci pod inwestycje komercyjne czy mieszkaniowe (w szczeg\u00f3lno\u015bci w du\u017cych aglomeracjach miejskich) oraz ogromny potencja\u0142 przestrzeni do zabudowy powietrznej, ustawodawca podj\u0105\u0142 prace zmierzaj\u0105ce do stworzenia projektu ustawy o w\u0142asno\u015bci warstwowej. Wprowadzenie tak rewolucyjnej zmiany do polskiej specyfiki systemu prawnego wymaga gruntownej analizy stadium przypadk\u00f3w funkcjonowania w\u0142asno\u015bci warstwowej w innych systemach prawnych na \u015bwiecie oraz ostro\u017cnej i kompleksowo przemy\u015blanej redakcji projektu ustawy o w\u0142asno\u015bci o nowej instytucji prawa zabudowy. Obecnie nie funkcjonuj\u0105 w naszym systemie prawa \u017cadne przepisy prawa, kt\u00f3re po\u015bwi\u0119cone zosta\u0142y sensu stricte zagadnieniu w\u0142asno\u015bci warstwowej (\u201e Aktualnie zatem nieruchomo\u015bci w Polsce funkcjonuj\u0105 w najprostszym, dwuwymiarowym systemie, zak\u0142adaj\u0105cym jedynie d\u0142ugo\u015b\u0107 oraz szeroko\u015b\u0107.\u201d), a prace kodyfikacyjne w tym zakresie nie zosta\u0142y uko\u0144czone.<\/p>\n
W Polsce wy\u017cej wymienione inwestycje budowlane w tzw. przestrzeni powietrznej (ewentualnie pod gruntem) obecnie realizowane s\u0105 na podstawie stosunk\u00f3w obligacyjnych t.j. umowy najmu czy dzier\u017cawy. W szczeg\u00f3lno\u015bci inwestor otrzymuje uprawnienie (zwykle za stosownym wynagrodzeniem) do realizacji zamierzenia budowlanego nad lub pod gruntem stanowi\u0105cym przedmiot przedsi\u0119wzi\u0119cia. Niniejsze rozwi\u0105zanie generuje pewne trudno\u015bci dla potencjalnego dewelopera, albowiem stosunek zobowi\u0105zaniowy (mo\u017cliwy do wypowiedzenia) nie ma tak trwa\u0142ego i pewnego charakteru jak prawo rzeczowe. Co wi\u0119cej, wprawdzie umowa najmu czy dzier\u017cawy mog\u0105 stanowi\u0107 tytu\u0142 prawny do dysponowania nieruchomo\u015bci\u0105 na cele budowlane, o kt\u00f3rym mowa w art. 3 pkt. 11 Prawa budowlanego, jednak\u017ce wymagaj\u0105 stosownego zastrze\u017cenia w tym zakresie. Alternatyw\u0105 dla zaistnia\u0142ej sytuacji w przypadku teren\u00f3w nale\u017c\u0105cych do sp\u00f3\u0142ki Skarbu Pa\u0144stwa jest tzw. umowa D50, kt\u00f3ra jak specyficzny tw\u00f3r mo\u017ce upowa\u017cni\u0107 do u\u017cyczenia terenu i dysponowania nieruchomo\u015bci\u0105 na cele budowlane. Jednak\u017ce i to rozstrzygni\u0119cie nie implikuje po\u017c\u0105danego konsensusu w sferze prawnorzeczowej. To w\u0142a\u015bnie sp\u00f3\u0142ce Skarbu Pa\u0144stwa w pierwszej kolejno\u015bci zale\u017cy na tzw. oderwaniu od klasycznej zasady superficies solo cedit i wyodr\u0119bnieniu w\u0142asno\u015bci przestrzeni nad i pod gruntem, niezale\u017cnie od w\u0142asno\u015bci czy u\u017cytkowania wieczystego gruntu. Przeprowadzenie wy\u017cej opisanego zabiegu prawnego pozwoli\u0142oby sp\u00f3\u0142ce PKP na swobodne i komercyjne zagospodarowanie przestrzeni powietrznej nad torami kolejowymi.<\/p>\n
Posi\u0142kowym i intuicyjnym rozwi\u0105zaniem wydaje si\u0119 zastosowanie \u2013 w kontek\u015bcie braku stosownych regulacji o w\u0142asno\u015bci warstwowej \u2013 ograniczonego prawa rzeczowego w postaci s\u0142u\u017cebno\u015bci np. przesytu \u2013 \u201eTak jak do przesy\u0142u energii elektrycznej, tak i do prowadzenia transportu kolejowego nie jest potrzebny tytu\u0142 w\u0142asno\u015bci czy u\u017cytkowania wieczystego do gruntu\u201d. Jednak\u017ce skorzystanie z tego\u017c rozwi\u0105zania wzgl\u0119dem przestrzeni nad torami kolejowymi, stanowi\u0105cej powa\u017cny portfel nieruchomo\u015bci, wymaga\u0142oby znowelizowania instytucji s\u0142u\u017cebno\u015bci przesytu wedle poni\u017cszych wytycznych. Modyfikacja s\u0142u\u017cebno\u015bci przesy\u0142u opiera\u0142aby si\u0119 na poszerzeniu zakresu urz\u0105dze\u0144 przesy\u0142owych okre\u015blonych w art. 49 KC poprzez dodanie urz\u0105dze\u0144 przeznaczonych do prowadzenia ruchu kolejowego. W rezultacie sp\u00f3\u0142ka PKP (ewentualnie PKP PLK) mia\u0142aby mo\u017cliwo\u015b\u0107 odp\u0142atnego obrotu w\u0142asno\u015bci\u0105 lub u\u017cytkowaniem wieczystym przy jednoczesnym zagwarantowaniu sobie mo\u017cliwo\u015bci realizacji zada\u0144 kolejowych przez ustanowienie na rzecz sp\u00f3\u0142ki s\u0142u\u017cebno\u015bci przesy\u0142u w postaci do prowadzenia ruchu kolejowego. Zaproponowane rozwi\u0105zanie wydaje si\u0119 niezwykle atrakcyjne i niewymagaj\u0105ce szczeg\u00f3lnych trudno\u015bci do wdro\u017cenia, jednak\u017ce dedykowane wy\u0142\u0105cznie dla nieruchomo\u015bci stanowi\u0105cych zas\u00f3b sp\u00f3\u0142ki PKP (ewentualnie PKP PLK). W efekcie nadal pozostaje przestrze\u0144 dla ustanowienia nowego narz\u0119dzia w postaci w\u0142asno\u015bci warstwowej, kt\u00f3ra w kompleksowy spos\u00f3b zapewni mo\u017cliwo\u015b\u0107 zagospodarowania i obrotu przestrzeni\u0105 nad i pod gruntem ziemskim.<\/p>\n
Konkluduj\u0105c, instytucja w\u0142asno\u015bci warstwowej to potencja\u0142 nowych mo\u017cliwo\u015bci na realizowanie przedsi\u0119wzi\u0119\u0107 deweloperskich na innych zasadach i warunkach. Na arenie mi\u0119dzynarodowej to r\u00f3wnie\u017c dor\u00f3wnanie europejskim standardom towarzysz\u0105cym regulacjom prawnym. Implementacja nowej formy w\u0142asno\u015bci nie tylko zrewolucjonizowa\u0142aby rynek nieruchomo\u015bci, ale te\u017c dor\u00f3wna\u0142a do standard\u00f3w europejskich czy \u015bwiatowych. Pojawia si\u0119 elementarne pytanie, czy polskie spo\u0142ecze\u0144stwo oraz inwestuj\u0105cych w nim polskich czy zagranicznych przedsi\u0119biorc\u00f3w, sta\u0107 na dalsze niewykorzystywanie pe\u0142nego potencja\u0142u w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci. W ocenie autorki artyku\u0142u rzetelnej odpowiedzi na niniejsze pytanie mo\u017cna udzieli\u0107 wy\u0142\u0105cznie po zg\u0142\u0119bieniu wiedzy i \u015bwiadomo\u015bci na temat mo\u017cliwo\u015bci omawianej konstrukcji w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci.<\/p>\n
r. pr. Alicja S\u0142awi\u0144ska<\/p>\n
ALICJA S\u0141AWI\u0143SKA AS LAW FIRM<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","class_list":["post-728","publications","type-publications","status-publish","hentry"],"acf":[],"yoast_head":"\n