{"id":725,"date":"2025-09-01T08:09:56","date_gmt":"2025-09-01T06:09:56","guid":{"rendered":"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/?post_type=publications&#038;p=725"},"modified":"2025-12-10T11:24:59","modified_gmt":"2025-12-10T10:24:59","slug":"praktyczne-i-prawne-ryzyka-towarzyszace-nabyciu-nieruchomosci","status":"publish","type":"publications","link":"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/pl\/publications\/praktyczne-i-prawne-ryzyka-towarzyszace-nabyciu-nieruchomosci\/","title":{"rendered":"Praktyczne i prawne ryzyka towarzysz\u0105ce nabyciu nieruchomo\u015bci"},"content":{"rendered":"<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_82_2 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Prze\u0142\u0105cznik Spisu Tre\u015bci\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 ' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-4'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/pl\/publications\/praktyczne-i-prawne-ryzyka-towarzyszace-nabyciu-nieruchomosci\/#WPROWADZENIE\" >WPROWADZENIE<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-4'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/pl\/publications\/praktyczne-i-prawne-ryzyka-towarzyszace-nabyciu-nieruchomosci\/#KSIEGI_WIECZYSTE_REJESTRY_EWIDENCJE_I_INNE\" >KSI\u0118GI WIECZYSTE, REJESTRY, EWIDENCJE I INNE<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-4'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/pl\/publications\/praktyczne-i-prawne-ryzyka-towarzyszace-nabyciu-nieruchomosci\/#STATUS_WLASNOSCIOWY_I_ASPEKTY_PLANISTYCZNE\" >STATUS W\u0141ASNO\u015aCIOWY I ASPEKTY PLANISTYCZNE<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-4'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/pl\/publications\/praktyczne-i-prawne-ryzyka-towarzyszace-nabyciu-nieruchomosci\/#PRAWA_OGRANICZONE_OBCIAZENIA_I_INNE_RYZYKA\" >PRAWA OGRANICZONE, OBCI\u0104\u017bENIA I INNE RYZYKA<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-4'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/pl\/publications\/praktyczne-i-prawne-ryzyka-towarzyszace-nabyciu-nieruchomosci\/#ASPEKTY_HISTORYCZNE\" >ASPEKTY HISTORYCZNE<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-4'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/pl\/publications\/praktyczne-i-prawne-ryzyka-towarzyszace-nabyciu-nieruchomosci\/#ASPEKTY_INWESTYCYJNO-BUDOWLANE\" >ASPEKTY INWESTYCYJNO-BUDOWLANE<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-4'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-7\" href=\"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/pl\/publications\/praktyczne-i-prawne-ryzyka-towarzyszace-nabyciu-nieruchomosci\/#PODSUMOWANIE\" >PODSUMOWANIE<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<p style=\"text-align: center;\">NIERUCHOMO\u015aCI CH BECK 9\/2025<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\">Praktyczne i prawne ryzyka towarzysz\u0105ce nabyciu nieruchomo\u015bci<\/p>\n<h4><span class=\"ez-toc-section\" id=\"WPROWADZENIE\"><\/span>WPROWADZENIE<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h4>\n<p>Dynamika obrotu nieruchomo\u015bciami rz\u0105dzi si\u0119 swoimi prawami, w kt\u00f3rych kluczowym czynnikiem jest czas. To szybko\u015b\u0107 reakcji na poszczeg\u00f3lne oferty sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci determinuje ich nabycie przed konkurencj\u0105. Ka\u017cda taka transakcja powinna zosta\u0107 poprzedzona wnikliwym badaniem stanu prawnego i faktycznego gruntu \u2013 w przeciwnym razie nabycie nieruchomo\u015bci obarczone by\u0142oby zbyt wysokim ryzykiem. W przypadku nieruchomo\u015bci o istotnej warto\u015bci oraz potencjale zabudowy, procesowi zakupu gruntu towarzyszy zwykle przeprowadzenie profesjonalnego audytu prawnego nieruchomo\u015bci. Jednak\u017ce podj\u0119cie jakichkolwiek dzia\u0142a\u0144 zmierzaj\u0105cych w kierunku transakcyjnym, wymaga uprzedniego zorientowania si\u0119 na rynku nieruchomo\u015bci oraz posiadania elementarnej wiedzy w tym obszarze. Niniejszym artyku\u0142 zosta\u0142 w ca\u0142o\u015bci po\u015bwi\u0119cony zwi\u0119z\u0142emu om\u00f3wieniu element\u00f3w sk\u0142adaj\u0105cych si\u0119 na badanie stanu prawnego i faktycznego nieruchomo\u015bci w sektorze mieszkaniowym czy komercyjnym.<\/p>\n<h4><span class=\"ez-toc-section\" id=\"KSIEGI_WIECZYSTE_REJESTRY_EWIDENCJE_I_INNE\"><\/span>KSI\u0118GI WIECZYSTE, REJESTRY, EWIDENCJE I INNE<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h4>\n<p>Pierwszym \u017ar\u00f3d\u0142em, w kt\u00f3rym zainteresowana strona zazwyczaj poszukuje podstawowych i aktualnych informacji na temat nieruchomo\u015bci s\u0105 elektroniczne ksi\u0119gi wieczyste<a href=\"#_ftn1\" name=\"_ftnref1\">[1]<\/a> prowadzone przez Ministerstwo Sprawiedliwo\u015bci. Ksi\u0119gi wieczyste zosta\u0142y uregulowane w ustawie z dnia 6 lipca 1982r. o ksi\u0119gach wieczystych i hipotece<a href=\"#_ftn2\" name=\"_ftnref2\">[2]<\/a> (\u201eUKW\u201d) oraz rozporz\u0105dzeniu Ministra Sprawiedliwo\u015bci z dnia 15 lutego 2016r. w sprawie zak\u0142adania i prowadzenia ksi\u0105g wieczystych w systemie teleinformatycznych<a href=\"#_ftn3\" name=\"_ftnref3\">[3]<\/a> (\u201eRozporz\u0105dzenie UKW\u201d). Z uwagi na jawny charakter rejestru, elektroniczny odpis aktualny (zwyk\u0142y) czy zupe\u0142ny ksi\u0119gi wieczystej (zawieraj\u0105cy dodatkowo wykre\u015blone wpisy czy wzmianki) mo\u017ce przegl\u0105da\u0107 ka\u017cdy zainteresowany podmiot, kt\u00f3ry posiada numer ksi\u0119gi wieczystej identyfikuj\u0105cy nieruchomo\u015b\u0107. \u201ePrzepis art. 2 u.k.w.h. przewiduje obowi\u0105zywanie zasady jawno\u015bci ksi\u0105g wieczystych, wykluczaj\u0105cej zas\u0142anianie si\u0119 w obrocie prawnym nieznajomo\u015bci\u0105 wpis\u00f3w w nich dokonanych<a href=\"#_ftn4\" name=\"_ftnref4\">[4]<\/a>.\u201d W przypadku zamiaru przejrzenia akt wieczystoksi\u0119gowych prowadzonych przez s\u0105dy wieczystoksi\u0119gowe, konieczne jest legitymowanie si\u0119 interesem prawnym (np. ubieganie si\u0119 o zwrot nieruchomo\u015bci) lub stosownym pe\u0142nomocnictwem (np. od w\u0142a\u015bciciela lokalu mieszkalnego). Zainteresowane podmioty zwykle decyduj\u0105 si\u0119 przejrze\u0107 akta wieczystoksi\u0119gowe w celu dog\u0142\u0119bnego zweryfikowania tre\u015bci rejestr\u00f3w, w tym tre\u015bci aktualnych wpis\u00f3w czy wzmianek o wpisach, kt\u00f3rych nie wida\u0107 w elektronicznych rejestrach. Podstawowym zadaniem ksi\u0105g wieczystych jest zapewnienia bezpiecze\u0144stwa obrotu prawnego nieruchomo\u015bciami. Nabywca, kt\u00f3ra nabywa nieruchomo\u015b\u0107 z za\u0142o\u017con\u0105 ksi\u0119g\u0105 wieczyst\u0105 korzysta z domniemania zgodno\u015bci wpisu w ksi\u0119dze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym zastrze\u017conym w art. 3 UKW, r\u0119kojmi wiary publicznej ksi\u0105g wieczystych zastrze\u017conej w art. 5 UKW czy zasady pierwsze\u0144stwa wpis\u00f3w przewidzianej w art. 11 UKW. Domniemanie wiary publicznej ksi\u0105g wieczystych polega na zagwarantowaniu mocy prawnej zdarzeniom prawnym sprzecznym z rzeczywistym stanem prawnym, ale zgodnym z tre\u015bci\u0105 ksi\u0119gi wieczystej np. zakup nieruchomo\u015bci w dobrej wierze od fikcyjnego w\u0142a\u015bciciela figuruj\u0105cego w dziale II ksi\u0119gi wieczystej. Zgodnie z lini\u0105 orzecznicz\u0105 S\u0105du Najwy\u017cszego &#8211; \u201eMechanizm dzia\u0142ania art. 5 u.k.w.h. polega na tym, \u017ce jest to przepis szczeg\u00f3lny, nadaj\u0105cy ex lege skuteczno\u015b\u0107 czynno\u015bci prawnej, kt\u00f3ra na mocy innych przepis\u00f3w (np. art. 58 k.c.) powinna zosta\u0107 oceniona jako niewa\u017cna<a href=\"#_ftn5\" name=\"_ftnref5\">[5]<\/a>.\u201d W przypadku badania tre\u015bci ksi\u0105g wieczystych nale\u017cy by\u0107 bardzo ostro\u017cnym, albowiem ka\u017cda wzmianka o wpisie czy inne wy\u0142\u0105czenie uregulowane w UKW mo\u017ce prowadzi\u0107 do obalenia domniema\u0144 przewidzianych przez instytucj\u0119 ksi\u0105g wieczystych.<\/p>\n<p>Ksi\u0119gi wieczyste nie stanowi\u0105 wy\u0142\u0105cznego \u017ar\u00f3d\u0142a analizy stanu nieruchomo\u015bci, albowiem informacje na temat grunt\u00f3w, budynk\u00f3w oraz lokali mieszkalnych lub u\u017cytkowych mo\u017cna znale\u017a\u0107 r\u00f3wnie\u017c w ewidencji grunt\u00f3w i budynk\u00f3w. Niniejsze informacje zosta\u0142y uregulowane w ustawie z dnia 17 maja 1989r. \u2013 Prawo geodezyjne i kartograficzne (\u201ep.g.k.\u201d)<a href=\"#_ftn6\" name=\"_ftnref6\">[6]<\/a> oraz rozporz\u0105dzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001r. w sprawie ewidencji grunt\u00f3w i budynk\u00f3w (\u201eRozporz\u0105dzenie o ewidencji grunt\u00f3w i budynk\u00f3w\u201d)<a href=\"#_ftn7\" name=\"_ftnref7\">[7]<\/a>. Ewidencja grunt\u00f3w czy budynk\u00f3w stanowi rejestr informacji i danych na temat nieruchomo\u015bci, prowadzony przez starost\u00f3w wedle lokalizacji dzia\u0142ki ewidencyjnej. Ewidencja grunt\u00f3w obejmuje m.in. informacje o po\u0142o\u017ceniu (lokalizacji), granicach powierzchni, rodzajach u\u017cytk\u00f3w gruntowych czy klasach gleb, numery ksi\u0105g wieczystych lub zbior\u00f3w dokument\u00f3w nieruchomo\u015bci. Ewidencja budynk\u00f3w obejmuje m.in. informacje o po\u0142o\u017ceniu (lokalizacji) budynku, przeznaczeniu, funkcji u\u017cytkowych i og\u00f3lnych, danych czy parametr\u00f3w technicznych budynku (w przypadku lokali m.in. informacje o po\u0142o\u017ceniu (lokalizacji), funkcji u\u017cytkowych oraz powierzchni u\u017cytkowej lokali mieszkalnych czy u\u017cytkowych). W ewidencji grunt\u00f3w i budynk\u00f3w wpisuje si\u0119 r\u00f3wnie\u017c w\u0142a\u015bcicieli nieruchomo\u015bci, miejsce pobytu sta\u0142ego lub adres siedziby, informacj\u0119 o wpisaniu do rejestru zabytk\u00f3w, obj\u0119cie ca\u0142o\u015bci lub cz\u0119\u015bci nieruchomo\u015bci ochron\u0105 przyrody, warto\u015b\u0107 katastralna nieruchomo\u015bci, informacje o najmie czy dzier\u017cawie, rozwoju obszar\u00f3w wiejskich etc. Ewidencja grunt\u00f3w czy budynk\u00f3w ma charakter dokumentu urz\u0119dowego, kt\u00f3ry odgrywa kluczowe znaczenie przy zak\u0142adaniu ksi\u0119gi wieczystej oraz wprowadzaniu zmian, w post\u0119powania s\u0105dowych np. o zasiedzenie nieruchomo\u015bci, w transakcjach obrotowych nieruchomo\u015bci, post\u0119powaniach administracyjnych np. jako za\u0142\u0105cznik do pozwolenia na budow\u0119 czy czynno\u015bciach notarialnych, w kt\u00f3rych rejent weryfikuje stan rzeczywisty z tre\u015bci\u0105 ksi\u0119gi wieczystej. Wypisy i wyrysy z rejestru grunt\u00f3w mog\u0105 by\u0107 opatrywane klauzul\u0105 informuj\u0105c\u0105 o ich przeznaczeniu do wpisu w ksi\u0119dze wieczystej. Klauzula ta, zwykle brzmi\u0105ca: &#8222;Dokument niniejszy jest przeznaczony do dokonywania wpisu w ksi\u0119dze wieczystej.&#8221;<\/p>\n<p>Specyfika rynku nieruchomo\u015bci obejmuje r\u00f3wnie\u017c grunty wpisane do rejestru czy ewidencji zabytk\u00f3w. Ochrona konserwatorska zosta\u0142a uregulowana w ustawie z dnia 23 lipca 2003r. o ochronie zabytk\u00f3w i opiece nad zabytkami<a href=\"#_ftn8\" name=\"_ftnref8\">[8]<\/a> (\u201eUstawa zabytkowa\u201d). Dokonanie w drodze decyzji administracyjnej wpisu indywidualnej nieruchomo\u015bci do rejestru zabytk\u00f3w czy uk\u0142adu urbanistycznego, parku lub zespo\u0142u budynk\u00f3w, implikuje stosowne konsekwencje prawne i finansowe. W szczeg\u00f3lno\u015bci wpisanie nieruchomo\u015bci do rejestru zabytk\u00f3w oznacza, \u017ce gmina mo\u017ce skorzysta\u0107 z przys\u0142uguj\u0105cego jej prawa pierwokupu. Nadto w\u0142a\u015bciciel lub u\u017cytkownik zabytku zobowi\u0105zany jest do opieki nad nim poprzez prace konserwatorski, restauratorskie czy inne budowlane zgodnie z regu\u0142ami zastrze\u017conymi w Ustawie zabytkowej. Gminna ewidencja zbytk\u00f3w nie ma wi\u0105\u017c\u0105cego charakteru jak wpis do rejestru zabytk\u00f3w, jednak\u017ce jej zakres jest szerszy, a regulacja i towarzysz\u0105ce jej konsekwencje prawne, wymagaj\u0105 uprzedniego zbadania. Oczywi\u015bcie charakter, status i parametry nieruchomo\u015bci mog\u0105 zosta\u0107 opisane poprzez niezliczon\u0105 ilo\u015b\u0107 dokument\u00f3w,<\/p>\n<p>rejestr\u00f3w czy za\u015bwiadcze\u0144, jednak\u017ce w tre\u015bci artyku\u0142u autor skupia si\u0119 wy\u0142\u0105cznie na zasygnalizowaniu zwi\u0119z\u0142ych element\u00f3w sk\u0142adaj\u0105cych si\u0119 na badanie stanu prawnego nieruchomo\u015bci. Kolejnym dokumentem, kt\u00f3ry mo\u017ce determinowa\u0107 status lokalu mieszkalnego czy u\u017cytkowego to za\u015bwiadczenie o samodzielno\u015bci lokalu uregulowanego w ustawie z dnia 24 czerwca 1994r. o w\u0142asno\u015bci lokali<a href=\"#_ftn9\" name=\"_ftnref9\">[9]<\/a> (\u201eu.w.l.\u201d). Odr\u0119bna w\u0142asno\u015b\u0107 lokalu polega na tym, \u017ce dany lokal stanowi odr\u0119bny od gruntu i budynku przedmiot w\u0142asno\u015bci. W\u0142a\u015bciciel mo\u017ce dysponowa\u0107 sw\u0105 w\u0142asno\u015bci\u0105 bez wzgl\u0119du na innych w\u0142a\u015bcicieli lokali. Dodatkowo posiada on udzia\u0142y w gruncie i cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lnej budynku, w kt\u00f3rym jest jego lokal. Samodzielne mog\u0105 by\u0107 zar\u00f3wno lokale mieszkalne, jak i lokale o innym przeznaczeniu, np. gara\u017ce, lokale u\u017cytkowe.<\/p>\n<p>Przy zaawansowanych negocjacjach zmierzaj\u0105cych do nabycia nieruchomo\u015bci, istotnym dokumentem jest r\u00f3wnie\u017c za\u015bwiadczenie o niezaleganiu lub stanie zaleg\u0142o\u015bci podatkowych, o kt\u00f3rym mowa w ustawie z dnia 12 stycznia 1991r. o podatkach i op\u0142atach lokalnych<a href=\"#_ftn10\" name=\"_ftnref10\">[10]<\/a> (\u201eUstawa o niezaleganiu\u201d). Dla sprzedaj\u0105cego jest to dow\u00f3d na to, \u017ce kontroluje swoje zobowi\u0105zania podatkowe i jest rzetelnym podatnikiem. Dla kupuj\u0105cego za\u015b stanowi pewno\u015b\u0107, \u017ce nie b\u0119dzie musia\u0142 pokrywa\u0107 d\u0142ug\u00f3w podatkowych poprzedniego w\u0142a\u015bciciela po przej\u0119ciu nieruchomo\u015bci. Sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci bez ww. za\u015bwiadczenia jest mo\u017cliwa, jednak wi\u0105\u017ce si\u0119 z ryzykiem przej\u0119cia zobowi\u0105za\u0144 podatkowych. Pozosta\u0142ymi \u017ar\u00f3d\u0142ami informacji na temat nieruchomo\u015bci mog\u0105 by\u0107 r\u00f3wnie\u017c: geodezyjna sie\u0107 uzbrojenia terenu, mapa zasadnicza, pa\u0144stwowy zas\u00f3b geodezyjny i kartograficzny, bran\u017cowe systemy informacyjne np. o budynkach, Cyfrowa Ksi\u0105\u017cka Obiektu Budowlanego w c-KOB, Elektroniczny Dziennik Budowy \u2013 EDB czy inne opracowania statystyczne po\u015bwi\u0119cone nieruchomo\u015bci.<\/p>\n<h4><span class=\"ez-toc-section\" id=\"STATUS_WLASNOSCIOWY_I_ASPEKTY_PLANISTYCZNE\"><\/span>STATUS W\u0141ASNO\u015aCIOWY I ASPEKTY PLANISTYCZNE<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h4>\n<p>Kluczowym elementem, kt\u00f3ry podlega analizie w trakcie badania z zamiarem zakupu przysz\u0142ej nieruchomo\u015bci, jest jej status w\u0142asno\u015bciowy. W pierwszej kolejno\u015bci zainteresowany nieruchomo\u015bci\u0105 podmiot powinien sprawdzi\u0107 czy prawo w\u0142asno\u015bciowe ma charakter wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci w poj\u0119ciu Kodeksu cywilnego czy wsp\u00f3lno\u015bci maj\u0105tkowej w<\/p>\n<p>rozumieniu ustawy z dnia 25 lutego 1964r. \u2013 Kodeks rodzinny i opieku\u0144czy (\u201ek.r.o.\u201d)<a href=\"#_ftn11\" name=\"_ftnref11\">[11]<\/a>. Wskazanym jest r\u00f3wnie\u017c sprawdzenie tytu\u0142u prawnego, na podstawie kt\u00f3rego strona sprzedaj\u0105ca wesz\u0142a w posiadanie analizowanej nieruchomo\u015bci; w szczeg\u00f3lno\u015bci w dziale II ksi\u0119gi wieczystej mo\u017cna znale\u017a\u0107 o tym wst\u0119pn\u0105 informacj\u0119 np. o postanowieniu o stwierdzeniu nabycia spadku, po\u015bwiadczenia dziedziczenia czy umowy nabycia nieruchomo\u015bci z informacj\u0105 o dacie i akcie notarialnym. Przy badaniu modelu konstrukcji w\u0142asno\u015bciowej istotne jest upewnienie si\u0119 komu konkretnie i na jakich zasadach przys\u0142uguj\u0105 prawa do nieruchomo\u015bci np. w relacji ma\u0142\u017ce\u0144skiej czy istnieje intercyza lub nabycie nieruchomo\u015bci nast\u0105pi\u0142o do maj\u0105tku osobistego. W \u015bwiecie nieruchomo\u015bci nie nale\u017cy do rzadko\u015bci sytuacja, w kt\u00f3rej przedmiotem zainteresowania i nabycia b\u0119dzie udzia\u0142 we wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci, kt\u00f3ry stanowi samodzielny przedmiot obrotu transakcji. Mo\u017ce si\u0119 r\u00f3wnie\u017c zdarzy\u0107, \u017ce nieruchomo\u015b\u0107 b\u0119dzie stanowi\u0142a kluczowy sk\u0142adnik maj\u0105tku przedsi\u0119biorstwa (sp\u00f3\u0142ki) i wtenczas np. konieczne mog\u0105 by\u0107 uchwa\u0142y korporacyjne wyra\u017caj\u0105ce zgod\u0119 na sprzeda\u017c czy te\u017c audytowi prawnemu poddane zostanie ca\u0142e przedsi\u0119biorstwo w celu jego nabycia, w tym aspekty pracownicze, korporacyjne, finansowe itd. Niekiedy nieruchomo\u015b\u0107 stanowi sk\u0142adnik maj\u0105tku sp\u00f3\u0142ki cywilnej, kt\u00f3ra jako umowa nazwana w poj\u0119ciu Kodeksu cywilnego rz\u0105dzi si\u0119 swoimi prawami, w tym r\u00f3wnie\u017c w postaci w\u0142asno\u015bci \u0142\u0105cznej wsp\u00f3lnik\u00f3w sp\u00f3\u0142ki cywilnej.<\/p>\n<p>W polskim porz\u0105dku prawnym alternatyw\u0105 dla w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci cz\u0119sto pozostaje konstrukcja prawna w postaci u\u017cytkowania wieczystego. Dlatego przed nabyciem nieruchomo\u015bci przysz\u0142y u\u017cytkownik wieczysty powinien by\u0107 zorientowany jakimi prawami i z jakimi konsekwencjami wi\u0105\u017ce si\u0119 specyfika instytucji u\u017cytkowania wieczystego np. z konieczno\u015bci\u0105 ponoszenia stosownej op\u0142aty z tytu\u0142u u\u017cytkowania wieczystego. Przedmiotem u\u017cytkowania wieczystego s\u0105 grunty stanowi\u0105ce w\u0142asno\u015b\u0107 Skarbu Pa\u0144stwa czy jednostek samorz\u0105du pa\u0144stwowego. W praktyce najcz\u0119\u015bciej u\u017cytkowanie wieczyste powstaje w drodze umowy w formie aktu notarialnego (wpis w ksi\u0119dze wieczystej ma charakter konstytutywny); rzadziej w formie decyzji administracyjnej czy z mocy prawa. \u201eCech\u0105 r\u00f3\u017cni\u0105c\u0105 u\u017cytkowanie wieczyste od prawa w\u0142asno\u015bci jest przede wszystkim jego czasowy charakter. U\u017cytkowanie wieczyste co do zasady wygasa z up\u0142ywem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwi\u0105zanie umowy przed up\u0142ywem tego okresu. Nadto u\u017cytkowanie, w odr\u00f3\u017cnieniu od prawa w\u0142asno\u015bci, jest prawem celowym w tym znaczeniu, \u017ce w umowie o oddanie gruntu w u\u017cytkowanie wieczyste powinien by\u0107 okre\u015blony spos\u00f3b<\/p>\n<p>korzystania z tego gruntu lub jego zagospodarowania, w szczeg\u00f3lno\u015bci przez wzniesienie na nim budynk\u00f3w lub innych urz\u0105dze\u0144.<a href=\"#_ftn12\" name=\"_ftnref12\">[12]<\/a>\u201d Przysz\u0142y u\u017cytkownik wieczysty powinien zatem rozwa\u017cy\u0107 czy przeznaczenie zastrze\u017cone w u\u017cytkowaniu wieczystym jest kompatybilne z zamierzeniem inwestycyjnym nabywcy; ewentualnie w przypadku braku wskazania tego\u017c przeznaczenia sprawdzi\u0107 cel terenu okre\u015blony w aktach planistycznych, o kt\u00f3rych poni\u017cej.<\/p>\n<p>Wa\u017cnym dokumentem przy badaniu przeznaczenia nieruchomo\u015bci jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (\u201eMPZP\u201d) jako akt prawa miejscowego w poj\u0119ciu ustawy z dnia 27 marca o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym<a href=\"#_ftn13\" name=\"_ftnref13\">[13]<\/a> (\u201eu.p.z.p.\u201d). W pierwszej kolejno\u015bci przysz\u0142y nabywca sam musi wiedzie\u0107 w jakim celu zamierza naby\u0107 i zagospodarowa\u0107 np. niezabudowany grunt czy lokal u\u017cytkowy na parterze kamienicy. Wtenczas powinien zweryfikowa\u0107 czy jest to mo\u017cliwe od strony prawnej i faktycznej; w szczeg\u00f3lno\u015bci poprzez wnikliwe przeanalizowanie warunk\u00f3w planistycznych przewidzianych dla danego terenu. MPZP zawiera ustalenia przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz okre\u015blenie sposob\u00f3w zagospodarowania i warunk\u00f3w zabudowy terenu. Miejscowy plan mo\u017ce wskazywa\u0107, \u017ce okre\u015blone grunty zosta\u0142y sklasyfikowane jako tereny orne czy sadowe, co z kolei mo\u017ce w przysz\u0142o\u015bci wi\u0105za\u0107 si\u0119 z konieczno\u015bci\u0105 przekszta\u0142cenia dzia\u0142ki rolnej w zabudowan\u0105 np. poprzez zmian\u0119 MPZP. W przypadku powa\u017cnych zamierze\u0144 budowlanych przysz\u0142y inwestor powinien rozwa\u017cy\u0107 nast\u0119puj\u0105ce zagadnienia: przeznaczenie terenu oraz s\u0105siaduj\u0105cych dzia\u0142ek ewidencyjnych, powierzchni\u0119 dzia\u0142ki przeznaczon\u0105 na posadowienie np. domu jednorodzinnego, parametry i wytyczne co do zabudowy np. kubatur\u0119, ilo\u015b\u0107 dopuszczalnych miejsc parkingowych, rodzaj dachu czy zastosowania zbrojenia i medi\u00f3w na dzia\u0142ce ewidencyjnej, zamierzenia co do budowy drogi wewn\u0119trznej czy publicznej np. specustaw\u0105 drogow\u0105, lokalizacj\u0119 cel\u00f3w publicznych w najbli\u017cszych otoczeniu oraz inne plany inwestycyjne przewidziane dla badanego terenu. W przypadku braku MPZP przysz\u0142y inwestor powinien rozwa\u017cy\u0107 wyst\u0105pienie o decyzj\u0119 o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w rozumieniu powo\u0142anej u.p.z.p.<\/p>\n<h4><span class=\"ez-toc-section\" id=\"PRAWA_OGRANICZONE_OBCIAZENIA_I_INNE_RYZYKA\"><\/span>PRAWA OGRANICZONE, OBCI\u0104\u017bENIA I INNE RYZYKA<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h4>\n<p>W trakcie badania prawnego nieruchomo\u015bci nale\u017cy zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 czy konkretna nieruchomo\u015b\u0107 posiada prawny (oraz faktyczny) dost\u0119p do drogi publicznej w poj\u0119ciu art. 2 pkt. 14 powo\u0142anej wy\u017cej u.p.z.p. W szczeg\u00f3lno\u015bci nale\u017cy przez to rozumie\u0107 bezpo\u015bredni dost\u0119p do tej drogi albo dost\u0119p do niej przez drog\u0119 wewn\u0119trzn\u0105 lub przez ustanowienie odpowiedniej s\u0142u\u017cebno\u015bci gruntowej np. drogi koniecznej. Sprzeda\u017c dzia\u0142ki, kt\u00f3ra nie posiada dost\u0119pu do drogi publicznej, jest dozwolona. Taka transakcja wi\u0105\u017ce si\u0119 jednak ze sporym ryzykiem np. w czasie zamierzenia inwestycyjnego czy chocia\u017cby korzystania z nieruchomo\u015bci na w\u0142asne potrzeby. W dalszej kolejno\u015bci przysz\u0142y nabywca powinien zweryfikowa\u0107 czy nieruchomo\u015b\u0107 nie jest obci\u0105\u017cona zobowi\u0105zaniem w postaci umowy najmu, dzier\u017cawy lub u\u017cyczenia; ewentualnie sprawdzi\u0107 warunki rozwi\u0105zania (wypowiedzenia) tych\u017ce kontrakt\u00f3w. Zainteresowany podmiot musi bowiem liczy\u0107 si\u0119 z konsekwencjami wynikaj\u0105cymi z trwaj\u0105cych i wa\u017cnych stosunk\u00f3w prawnych np. zgodnie z uchwa\u0142\u0105 S\u0105du Najwy\u017cszego \u201eroszczenie najemcy, kt\u00f3ry ulepszy\u0142 rzecz najmowan\u0105, o zwrot warto\u015bci tych ulepsze\u0144 powinno by\u0107 kierowane do nabywcy tej rzeczy, czyli nowego wynajmuj\u0105cego.<a href=\"#_ftn14\" name=\"_ftnref14\">[14]<\/a>\u201d Nale\u017cy r\u00f3wnie\u017c pami\u0119ta\u0107, \u017ce ka\u017cda nieruchomo\u015b\u0107 mo\u017ce by\u0107 r\u00f3wnie\u017c obci\u0105\u017cona tzw. stanem bezumownego korzystania. Stan bezprawnego korzystania z nieruchomo\u015bci, do kt\u00f3rej korzystaj\u0105cemu podmiotowi nie przys\u0142uguje \u017cadne prawo czy zgoda dorozumiana. Weryfikacja tego stanu faktycznego i prawnego jest mo\u017cliwa poprzez ogl\u0119dziny nieruchomo\u015bci i sporz\u0105dzenie protoko\u0142u oraz wskazanie innych okoliczno\u015bci.<\/p>\n<p>W praktyce nieruchomo\u015b\u0107 mo\u017ce by\u0107 obci\u0105\u017cona r\u00f3wnie\u017c ograniczonymi prawa rzeczowymi takimi jak u\u017cytkowanie, hipoteka, zastaw czy s\u0142u\u017cebno\u015bci osobiste, gruntowe lub przesy\u0142u. Istnienie ww. praw powinno mie\u0107 swoje odzwierciedlenie w dziale III tre\u015bci ksi\u0119gi wieczystej, o kt\u00f3rej by\u0142a mowa powy\u017cej artyku\u0142u. Uprawnienia wynikaj\u0105ce z s\u0142u\u017cebno\u015bci wpisuje si\u0119 w dziale I-Sp ksi\u0119gi wieczystej, a obci\u0105\u017cenia w dziale III KW (w obu KW). Niekiedy figuruj\u0105ce w KW wpisy o s\u0142u\u017cebno\u015bciach nie s\u0105 ju\u017c aktualne (np. w wyniku dawnych podzia\u0142\u00f3w geodezyjnych) i wtenczas mo\u017cna wnioskowa\u0107 o ich wykre\u015blenie np. na podstawie art. 10 u.k.w.h., tj. niezgodno\u015bci KW ze stanem rzeczywistym. Wskazanym jest r\u00f3wnie\u017c zweryfikowanie nieruchomo\u015bci pod k\u0105tem zastrze\u017conych umownych czy ustawowych praw pierwokupu, w tym wymienionych w art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomo\u015bciami<a href=\"#_ftn15\" name=\"_ftnref15\">[15]<\/a> (\u201eUGN\u201d). W przypadku sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci, do kt\u00f3rych prawo pierwokupu przys\u0142uguje z mocy prawa Skarbowi<\/p>\n<p>Pa\u0144stwa, JST np. gminie, wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicielowi albo dzier\u017cawcy, sprzeda\u017c z pomini\u0119ciem prawa pierwokupu jest niewa\u017cna. Postanowienia umowy z osob\u0105 trzeci\u0105 zmierzaj\u0105ce do udaremnienia prawa pierwokupu, s\u0105 wzgl\u0119dem uprawnionego bezskuteczne. Podmiot powa\u017cnie zainteresowany nabyciem nieruchomo\u015bci powinien r\u00f3wnie\u017c w swoim najlepszym interesie zbada\u0107 czy nieruchomo\u015b\u0107 nie stanowi przedmiotu zasiedzenia. Instytucja zasiedzenia nie jest mo\u017cliwa do zweryfikowania w KW czy innym powszechnie dost\u0119pnym \u017ar\u00f3dle, poniewa\u017c formaln\u0105 okoliczno\u015b\u0107 zasiedzenia stwierdza si\u0119 orzeczeniem s\u0105du. Nadmienia si\u0119, \u017ce nieruchomo\u015b\u0107 mo\u017ce r\u00f3wnie\u017c stanowi\u0107 przedmiot skargi paulia\u0144skiej uregulowanej szczeg\u00f3\u0142owo w art. 527 i nast. Kodeksu cywilnego.<\/p>\n<p>Obr\u00f3t nieruchomo\u015bciami rolnymi r\u00f3wnie\u017c wymaga spe\u0142nienia szczeg\u00f3lnych przes\u0142anek uregulowanych w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003r. o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego<a href=\"#_ftn16\" name=\"_ftnref16\">[16]<\/a> (\u201eUstawa rolna\u201d). Celem nowelizacji ustroju rolnego by\u0142a poprawa sytuacji polskich rolnik\u00f3w oraz zabezpieczenie przed ewentualnym skupem nieruchomo\u015bci rolnych przez podmioty zagraniczne. Obrotowi nieruchomo\u015bci rolnych mog\u0105 towarzyszy\u0107 poszczeg\u00f3lne ograniczenia, w tym co do zasady nabywc\u0105 tylko rolnik indywidualny;<br \/>\nnabywca obowi\u0105zek prowadzenia gospodarstwa rolnego prze 5 lat (je\u015bli nieruchomo\u015b\u0107 nie jest w granicach administracyjnych miast); zakaz zbywania nieruchomo\u015bci przez 5 lat. Przyk\u0142adowe wy\u0142\u0105czenia nieruchomo\u015bci rolnych spod re\u017cimu ustawy rolnej: nieruchomo\u015bci rolne o powierzchni nieprzekraczaj\u0105cej 0,3 ha mo\u017ce zakupi\u0107 ka\u017cdy (mniejszej ni\u017c 0,3 ha);nieruchomo\u015bci stanowi\u0105ce w ca\u0142o\u015bci drogi wewn\u0119trzne;nieruchomo\u015bci wchodz\u0105ce w sk\u0142ad zasobu w\u0142asno\u015bci rolnej SP;grunty pod stawami (w ewidencji grunt\u00f3w) min. 70% powierzchni nieruchomo\u015bci;nieruchomo\u015bci rolne po\u0142o\u017cone w granicach administracyjnych miast, je\u017celi w stosunku do tych nieruchomo\u015bci zosta\u0142a podj\u0119ta uchwa\u0142a o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej albo towarzysz\u0105cej.<\/p>\n<p>Kolejn\u0105 przes\u0142ank\u0105 przy obrocie nieruchomo\u015bciami jest status nabywcy, kt\u00f3ry powinien podlega\u0107 sprawdzeniu. Zgodnie z tre\u015bci\u0105 ustawy z dnia 24 marca 1924r. o nabywaniu nieruchomo\u015bci przez cudzoziemc\u00f3w<a href=\"#_ftn17\" name=\"_ftnref17\">[17]<\/a> (\u201eUstawa o cudzoziemcach\u201d) potrzebne jest zezwolenie na zakup nieruchomo\u015bci w Polsce, je\u015bli jeste\u015b cudzoziemcem spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (obszar ten tworz\u0105 kraje Unii Europejskiej, Islandia, Liechtenstein i Norwegia) albo Szwajcarii. Podmiotami kwalifikowanymi jako cudzozimcy s\u0105: osoba fizyczna nieposiadaj\u0105ca obywatelstwa polskiego, osoba prawna maj\u0105ca siedzib\u0119 za granic\u0105, nieposiadaj\u0105ca osobowo\u015bci prawnej sp\u00f3\u0142ka wy\u017cej wymienionych os\u00f3b maj\u0105ca siedzib\u0119 za granic\u0105, osoba prawna i sp\u00f3\u0142ka handlowa nieposiadaj\u0105ca osobowo\u015bci prawnej maj\u0105ca siedzib\u0119 na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpo\u015brednio lub po\u015brednio przez wy\u017cej wymienione osoby, lub sp\u00f3\u0142ki prawa handlowego. Transakcji nabycia nieruchomo\u015bci zar\u00f3wno z sektora mieszkaniowego jak i komercyjnego towarzyszy szereg innych okoliczno\u015bci i ryzyk prawnych, kt\u00f3rych z uwagi na ograniczon\u0105 formu\u0142\u0119 nie spos\u00f3b opisa\u0107 w artykule.<\/p>\n<h4><span class=\"ez-toc-section\" id=\"ASPEKTY_HISTORYCZNE\"><\/span>ASPEKTY HISTORYCZNE<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h4>\n<p>Szczeg\u00f3lnym przedmiotem audytu prawnego powinny zosta\u0107 poddane nieruchomo\u015bci stanowi\u0105ce przedmiot reprywatyzacji. Reprywatyzacja (inaczej restytucja mienia) to proces przywracania w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci, kt\u00f3re zosta\u0142y uprzednio przej\u0119te przez pa\u0144stwo; w szczeg\u00f3lno\u015bci uregulowana w . W Polsce dotyczy to g\u0142\u00f3wnie nieruchomo\u015bci przej\u0119tych po II wojnie \u015bwiatowej na mocy dekretu o powo\u0142aniu pa\u0144stwowej w\u0142asno\u015bci. Na przyk\u0142adowe elementy post\u0119powania reprywatyzacyjnego sk\u0142adaj\u0105 si\u0119 nast\u0119puj\u0105ce zagadnienia dekret o przeprowadzeniu reformy rolnej, przes\u0142anki zwrotu nieruchomo\u015bci, roszczenia reprywatyzacyjne, przebieg post\u0119powania odszkodowawczego, komisja reprywatyzacyjna oraz wiele innych zagadnie\u0144 to zagadnie\u0144 towarzysz\u0105cych procedurze reprywatyzacji nieruchomo\u015bci w Polsce. Nieruchomo\u015b\u0107 obci\u0105\u017cona roszczeniem reprywatyzacyjnym jest kwalifikowana jako wadliwa prawnie, o skomplikowanym statusie prawnym, przek\u0142adaj\u0105cym si\u0119 na transakcje obrotu nieruchomo\u015bciami np. w przysz\u0142o\u015bci mog\u0105 pojawi\u0107 si\u0119 spadkobiercy dawnych w\u0142a\u015bcicieli. Konieczna jest<br \/>\nweryfikacja w dziale III KW czy figuruj\u0105 wpisy (ewentualnie wzmianki) o roszczeniach reprywatyzacyjnych. Z uwagi na liczne naruszenia (fa\u0142szowanie dokument\u00f3w, trudne do przewidzenia linia orzecznicza), nabycie ww. nieruchomo\u015bci sta\u0142o si\u0119 bardzo ryzykowne dla prywatnego w\u0142a\u015bciciela. Z drugiej strony ww. nieruchomo\u015bci cz\u0119sto s\u0105 bardzo atrakcyjne pod wzgl\u0119dem lokalizacji np. odrestaurowane kamienice w \u015br\u00f3dmie\u015bciu stolicy. Zgodnie z tre\u015bci\u0105 uchwa\u0142y S\u0105du Najwy\u017cszego &#8211; \u201eStronie umowy przelewu wierzytelno\u015bci [roszczenie reprywatyzacyjnego] okre\u015blonej w art. 7 ust. 1 i 2 dekretu z dnia 26 pa\u017adziernika 1945 r. o w\u0142asno\u015bci i u\u017cytkowaniu grunt\u00f3w na obszarze m. st. Warszawy (Dz. U. z 1945 r. Nr 50, poz. 279 z p\u00f3\u017an. zm.), nie przys\u0142uguje przymiot strony w rozumieniu art. 28 k.p.a. do uzyskania prawa u\u017cytkowania wieczystego w post\u0119powaniu administracyjnym o wydanie decyzji na podstawie art. 7 ust. 2 i 3 powo\u0142anego dekretu.\u201d<\/p>\n<h4><span class=\"ez-toc-section\" id=\"ASPEKTY_INWESTYCYJNO-BUDOWLANE\"><\/span>ASPEKTY INWESTYCYJNO-BUDOWLANE<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h4>\n<p>Rynek nieruchomo\u015bci mieszkaniowych czy komercyjnych jest dynamiczny i zdeterminowany przez panuj\u0105ce na nim trendy. W szczeg\u00f3lno\u015bci rynek deweloperski (pierwotny) jest niezwykle wymagaj\u0105cy i zmienny z uwagi na panuj\u0105c\u0105 koniunktur\u0119. Aspekty prawne, w tym zabezpieczenie praw przysz\u0142ego nabywcy lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego, zosta\u0142y kompleksowo uregulowane w ustawie z dnia 20 maja 2021r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym<a href=\"#_ftn18\" name=\"_ftnref18\">[18]<\/a> (\u201eUstawa deweloperska\u201d); w szczeg\u00f3lno\u015bci nowelizacji poddano umow\u0119 rezerwacyjn\u0105 czy procedur\u0119 odbioru nieruchomo\u015bci. Niejednokrotnie okazuje si\u0119, \u017ce tzw. pere\u0142ki na rynku nieruchomo\u015bci sta\u0142y si\u0119 ju\u017c przedmiotem umowy deweloperskiej i nie s\u0105 dost\u0119pne do zakupu. W tym celu potencjalnemu nabywcy pozostaje transakcja cesji praw i obowi\u0105zk\u00f3w wynikaj\u0105cych z umowy deweloperskiej.<br \/>\nCesja umowy deweloperskiej to proces przeniesienia praw i obowi\u0105zk\u00f3w z pierwotnego nabywcy (cedenta) na nowego nabywc\u0119 (cesjonariusza) w umowie deweloperskiej, jeszcze przed przeniesieniem w\u0142asno\u015bci lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego (art. 509 KC). Jednym z niezb\u0119dnych element\u00f3w skutecznej cesji umowy deweloperskiej jest: (i) zgoda dewelopera, kt\u00f3ra mo\u017ce by\u0107 udzielona ju\u017c w pierwotnej umowie deweloperskiej (np. postanowienie, \u017ce deweloper wyra\u017ca zgod\u0119 na przeniesienie przez kupuj\u0105cego praw i obowi\u0105zk\u00f3w wynikaj\u0105cych z zawartej umowy) lub na dalszym etapie oraz (ii) zachowanie stosownej formy czynno\u015bci prawnej (zgodnie z tre\u015bci\u0105 art. 522 KC dla wa\u017cno\u015bci cesji praw i obowi\u0105zk\u00f3w wymaga si\u0119 formy pisemnej, jednak\u017ce zachowanie formy aktu notarialnego dla cesji umowy deweloperskiej w pe\u0142ni zabezpiecza prawa przysz\u0142ego nabywcy poprzez wpis roszczenia do III dzia\u0142u ksi\u0119gi wieczystej nieruchomo\u015bci). Nowelizacja regulacji deweloperskich skupi\u0142a si\u0119 na ograniczeniu zbyt cz\u0119stych transakcji cesji umowy deweloperskich (spekulacji) odbywaj\u0105cych si\u0119 na rynku nieruchomo\u015bci poprzez stosowne zastrze\u017cenia np. limit cesji w danym przedziale czasowym.<\/p>\n<p>Kolejnym dzia\u0142aniem niejednokrotnie spotykanym na rynku inwestycji mieszkaniowych czy komercyjnych nieruchomo\u015bci, jest proceder cesji pozwolenia na budow\u0119 mi\u0119dzy deweloperami.<br \/>\nPrzej\u0119cie rozpocz\u0119tej inwestycji deweloperskiej z istniej\u0105cym pozwoleniem na budow\u0119 to przyspieszenie procesu inwestycyjno-budowlanego, z uwagi na posiadanie ostatecznego pozwolenia na budow\u0119 (szybciej i pewniej ni\u017c w przypadku rozpocz\u0119cia od etapu projektowania i sk\u0142adania wniosku o pozwolenie na budow\u0119). Deweloperzy z uwagi na czynnik czasowy decyduj\u0105 si\u0119 na przeniesienie istniej\u0105cej ju\u017c decyzji o pozwoleniu na budow\u0119 w trybie art. 40 PrBud (decyzja zwi\u0105zana). Wtenczas takie pozwolenie na budow\u0119 r\u00f3wnie\u017c staje si\u0119 istotnym elementem weryfikacji przy transakcji, w szczeg\u00f3lno\u015bci pod k\u0105tem mo\u017cliwo\u015bci realizacji zamierzonej inwestycji przez nowego dewelopera oraz z\u0142o\u017cenia o \u015bwiadczenia o przyj\u0119ciu warunk\u00f3w okre\u015blonych w pozwoleniu na budow\u0119 stanowi\u0105cym przedmiot cesji. Zgodnie z lini\u0105 orzecznicz\u0105, istota przeniesienia w rozumieniu art. 40 ust. 1 p.b. sprowadza si\u0119 do umo\u017cliwienia nowemu podmiotowi, innemu ni\u017c adresat decyzji o pozwoleniu na budow\u0119, przej\u0119cie prawa do zrealizowania okre\u015blonego przedsi\u0119wzi\u0119cia budowlanego, w trybie uproszczonym, w kt\u00f3rym ten podmiot wst\u0119puje w miejsce pierwotnego inwestora, kt\u00f3remu udzielono pozwolenia na budow\u0119 ostateczn\u0105 decyzj\u0105 administracyjn\u0105<a href=\"#_ftn19\" name=\"_ftnref19\">[19]<\/a>. Skuteczne przej\u0119cie inwestycji w tym kszta\u0142cie wymaga jednak\u017ce uprzedniego zorientowania czy przysz\u0142y inwestor przedsi\u0119wzi\u0119cia deweloperskiego jest w stanie realizowa\u0107 ju\u017c rozpocz\u0119t\u0105 inwestycj\u0119 na warunkach stricte zastrze\u017conych w decyzji administracyjnej.<\/p>\n<h4><span class=\"ez-toc-section\" id=\"PODSUMOWANIE\"><\/span>PODSUMOWANIE<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h4>\n<p>Idealnym stanem, w kt\u00f3rym zainteresowane strony przyst\u0119puj\u0105 do procesu badania stanu prawnego i faktycznego nieruchomo\u015bci, powinna by\u0107 ciekawo\u015b\u0107 jej historii, uwarunkowa\u0144 planistycznych i w\u0142asno\u015bciowych oraz pozosta\u0142ych aspekt\u00f3w towarzysz\u0105cych analizie gruntu. To pasja odkrywania oraz wizja przeznaczenia nieruchomo\u015bci b\u0119d\u0105 stanowi\u0142y si\u0142\u0119 detektywistyczn\u0105 odkrywania kolejnych tajemnic badanej nieruchomo\u015bci oraz jej potencja\u0142u w sektorze mieszkaniowym czy komercyjnym. Om\u00f3wione w artykule zagadnienia stanowi\u0105 wy\u0142\u0105cznie namiastk\u0119 aspekt\u00f3w prawnych czy fatycznych, kt\u00f3re nale\u017cy wzi\u0105\u0107 pod rozwag\u0119 przy nabyciu nieruchomo\u015bci.<\/p>\n<p>Managing Partner Alicja S\u0142awi\u0144ska<\/p>\n<p>www.alicjaslawinska.pl<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref1\" name=\"_ftn1\">[1]<\/a> https:\/\/ekw.ms.gov.pl\/eukw_ogol\/menu.do [dost\u0119p w dniu 7 czerwca 2025r.]<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref2\" name=\"_ftn2\">[2]<\/a> Dz. U. 1982 nr 19 poz. 147<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref3\" name=\"_ftn3\">[3]<\/a> Dz. U. 2016 poz. 312<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref4\" name=\"_ftn4\">[4]<\/a> Wyrok SN z dnia 13 grudnia 2019r., I CSK 508\/18<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref5\" name=\"_ftn5\">[5]<\/a> Wyrok SN z dnia 13 grudnia 2022r., I CSK 3786\/22<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref6\" name=\"_ftn6\">[6]<\/a> Dz. U. 1989 nr 30 poz. 163<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref7\" name=\"_ftn7\">[7]<\/a> Dz. U. 2001 nr 38 poz. 454<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref8\" name=\"_ftn8\">[8]<\/a> Dz. U. 2003 nr 162 poz. 1568<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref9\" name=\"_ftn9\">[9]<\/a> Dz. U. 1994 nr 85 poz. 388<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref10\" name=\"_ftn10\">[10]<\/a> Dz. U. 1991 nr 9 poz. 31<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref11\" name=\"_ftn11\">[11]<\/a> Dz. U. 1964 nr 9 poz. 59<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref12\" name=\"_ftn12\">[12]<\/a> Wyrok SA w Bia\u0142ymstoku z dnia 17 stycznia 2018r., I ACa 681\/17<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref13\" name=\"_ftn13\">[13]<\/a> Dz. U. 2003 nr 80 poz. 717<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref14\" name=\"_ftn14\">[14]<\/a> Uchwa\u0142a SN z dnia 30 wrze\u015bnia 2005r., III CZP 50\/05<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref15\" name=\"_ftn15\">[15]<\/a> Dz. U. 1997 nr 115 poz. 741<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref16\" name=\"_ftn16\">[16]<\/a> Dz. U. 2003 nr 64 poz. 592<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref17\" name=\"_ftn17\">[17]<\/a> Dz. U. 1920 nr 31 poz. 178<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref18\" name=\"_ftn18\">[18]<\/a> Dz. U. 2021 poz. 1177<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref19\" name=\"_ftn19\">[19]<\/a> Wyrok WSA w Lublinie z dnia 11 czerwca 2024r., II SA\/Lu 213\/24<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","class_list":["post-725","publications","type-publications","status-publish","hentry"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.4 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Praktyczne i prawne ryzyka towarzysz\u0105ce nabyciu nieruchomo\u015bci - Alicja S\u0142awi\u0144ska<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/pl\/publications\/praktyczne-i-prawne-ryzyka-towarzyszace-nabyciu-nieruchomosci\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"pl_PL\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Praktyczne i prawne ryzyka towarzysz\u0105ce nabyciu nieruchomo\u015bci - Alicja S\u0142awi\u0144ska\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"NIERUCHOMO\u015aCI CH BECK 9\/2025 Praktyczne i prawne ryzyka towarzysz\u0105ce nabyciu nieruchomo\u015bci WPROWADZENIE Dynamika obrotu nieruchomo\u015bciami rz\u0105dzi si\u0119 swoimi prawami, w kt\u00f3rych kluczowym czynnikiem jest czas. To szybko\u015b\u0107 reakcji na poszczeg\u00f3lne oferty sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci determinuje ich nabycie przed konkurencj\u0105. Ka\u017cda taka transakcja powinna zosta\u0107 poprzedzona wnikliwym badaniem stanu prawnego i faktycznego gruntu \u2013 w przeciwnym razie [&hellip;]\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/pl\/publications\/praktyczne-i-prawne-ryzyka-towarzyszace-nabyciu-nieruchomosci\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Alicja S\u0142awi\u0144ska\" \/>\n<meta property=\"article:modified_time\" content=\"2025-12-10T10:24:59+00:00\" \/>\n<meta property=\"og:image\" content=\"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/wp-content\/uploads\/2024\/02\/1200x630.jpg\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:width\" content=\"1200\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:height\" content=\"630\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:type\" content=\"image\/jpeg\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"Szacowany czas czytania\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"16 minut\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\\\/\\\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/alicjaslawinska.pl\\\/pl\\\/publications\\\/praktyczne-i-prawne-ryzyka-towarzyszace-nabyciu-nieruchomosci\\\/\",\"url\":\"https:\\\/\\\/alicjaslawinska.pl\\\/pl\\\/publications\\\/praktyczne-i-prawne-ryzyka-towarzyszace-nabyciu-nieruchomosci\\\/\",\"name\":\"Praktyczne i prawne ryzyka towarzysz\u0105ce nabyciu nieruchomo\u015bci - Alicja S\u0142awi\u0144ska\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/alicjaslawinska.pl\\\/#website\"},\"datePublished\":\"2025-09-01T06:09:56+00:00\",\"dateModified\":\"2025-12-10T10:24:59+00:00\",\"breadcrumb\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/alicjaslawinska.pl\\\/pl\\\/publications\\\/praktyczne-i-prawne-ryzyka-towarzyszace-nabyciu-nieruchomosci\\\/#breadcrumb\"},\"inLanguage\":\"pl-PL\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\\\/\\\/alicjaslawinska.pl\\\/pl\\\/publications\\\/praktyczne-i-prawne-ryzyka-towarzyszace-nabyciu-nieruchomosci\\\/\"]}]},{\"@type\":\"BreadcrumbList\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/alicjaslawinska.pl\\\/pl\\\/publications\\\/praktyczne-i-prawne-ryzyka-towarzyszace-nabyciu-nieruchomosci\\\/#breadcrumb\",\"itemListElement\":[{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":1,\"name\":\"Home\",\"item\":\"https:\\\/\\\/alicjaslawinska.pl\\\/pl\\\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":2,\"name\":\"Praktyczne i prawne ryzyka towarzysz\u0105ce nabyciu nieruchomo\u015bci\"}]},{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/alicjaslawinska.pl\\\/#website\",\"url\":\"https:\\\/\\\/alicjaslawinska.pl\\\/\",\"name\":\"Alicja S\u0142wi\u0144ska\",\"description\":\"\",\"publisher\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/alicjaslawinska.pl\\\/#organization\"},\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":{\"@type\":\"EntryPoint\",\"urlTemplate\":\"https:\\\/\\\/alicjaslawinska.pl\\\/?s={search_term_string}\"},\"query-input\":{\"@type\":\"PropertyValueSpecification\",\"valueRequired\":true,\"valueName\":\"search_term_string\"}}],\"inLanguage\":\"pl-PL\"},{\"@type\":\"Organization\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/alicjaslawinska.pl\\\/#organization\",\"name\":\"Alicja S\u0142wi\u0144ska\",\"url\":\"https:\\\/\\\/alicjaslawinska.pl\\\/\",\"logo\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"pl-PL\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/alicjaslawinska.pl\\\/#\\\/schema\\\/logo\\\/image\\\/\",\"url\":\"https:\\\/\\\/alicjaslawinska.pl\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2024\\\/02\\\/1200x630.jpg\",\"contentUrl\":\"https:\\\/\\\/alicjaslawinska.pl\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2024\\\/02\\\/1200x630.jpg\",\"width\":1200,\"height\":630,\"caption\":\"Alicja S\u0142wi\u0144ska\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/alicjaslawinska.pl\\\/#\\\/schema\\\/logo\\\/image\\\/\"}}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"Praktyczne i prawne ryzyka towarzysz\u0105ce nabyciu nieruchomo\u015bci - Alicja S\u0142awi\u0144ska","robots":{"index":"index","follow":"follow","max-snippet":"max-snippet:-1","max-image-preview":"max-image-preview:large","max-video-preview":"max-video-preview:-1"},"canonical":"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/pl\/publications\/praktyczne-i-prawne-ryzyka-towarzyszace-nabyciu-nieruchomosci\/","og_locale":"pl_PL","og_type":"article","og_title":"Praktyczne i prawne ryzyka towarzysz\u0105ce nabyciu nieruchomo\u015bci - Alicja S\u0142awi\u0144ska","og_description":"NIERUCHOMO\u015aCI CH BECK 9\/2025 Praktyczne i prawne ryzyka towarzysz\u0105ce nabyciu nieruchomo\u015bci WPROWADZENIE Dynamika obrotu nieruchomo\u015bciami rz\u0105dzi si\u0119 swoimi prawami, w kt\u00f3rych kluczowym czynnikiem jest czas. To szybko\u015b\u0107 reakcji na poszczeg\u00f3lne oferty sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci determinuje ich nabycie przed konkurencj\u0105. Ka\u017cda taka transakcja powinna zosta\u0107 poprzedzona wnikliwym badaniem stanu prawnego i faktycznego gruntu \u2013 w przeciwnym razie [&hellip;]","og_url":"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/pl\/publications\/praktyczne-i-prawne-ryzyka-towarzyszace-nabyciu-nieruchomosci\/","og_site_name":"Alicja S\u0142awi\u0144ska","article_modified_time":"2025-12-10T10:24:59+00:00","og_image":[{"width":1200,"height":630,"url":"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/wp-content\/uploads\/2024\/02\/1200x630.jpg","type":"image\/jpeg"}],"twitter_card":"summary_large_image","twitter_misc":{"Szacowany czas czytania":"16 minut"},"schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/pl\/publications\/praktyczne-i-prawne-ryzyka-towarzyszace-nabyciu-nieruchomosci\/","url":"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/pl\/publications\/praktyczne-i-prawne-ryzyka-towarzyszace-nabyciu-nieruchomosci\/","name":"Praktyczne i prawne ryzyka towarzysz\u0105ce nabyciu nieruchomo\u015bci - Alicja S\u0142awi\u0144ska","isPartOf":{"@id":"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/#website"},"datePublished":"2025-09-01T06:09:56+00:00","dateModified":"2025-12-10T10:24:59+00:00","breadcrumb":{"@id":"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/pl\/publications\/praktyczne-i-prawne-ryzyka-towarzyszace-nabyciu-nieruchomosci\/#breadcrumb"},"inLanguage":"pl-PL","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/alicjaslawinska.pl\/pl\/publications\/praktyczne-i-prawne-ryzyka-towarzyszace-nabyciu-nieruchomosci\/"]}]},{"@type":"BreadcrumbList","@id":"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/pl\/publications\/praktyczne-i-prawne-ryzyka-towarzyszace-nabyciu-nieruchomosci\/#breadcrumb","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Home","item":"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/pl\/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"Praktyczne i prawne ryzyka towarzysz\u0105ce nabyciu nieruchomo\u015bci"}]},{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/#website","url":"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/","name":"Alicja S\u0142wi\u0144ska","description":"","publisher":{"@id":"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/#organization"},"potentialAction":[{"@type":"SearchAction","target":{"@type":"EntryPoint","urlTemplate":"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/?s={search_term_string}"},"query-input":{"@type":"PropertyValueSpecification","valueRequired":true,"valueName":"search_term_string"}}],"inLanguage":"pl-PL"},{"@type":"Organization","@id":"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/#organization","name":"Alicja S\u0142wi\u0144ska","url":"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/","logo":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"pl-PL","@id":"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/#\/schema\/logo\/image\/","url":"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/wp-content\/uploads\/2024\/02\/1200x630.jpg","contentUrl":"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/wp-content\/uploads\/2024\/02\/1200x630.jpg","width":1200,"height":630,"caption":"Alicja S\u0142wi\u0144ska"},"image":{"@id":"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/#\/schema\/logo\/image\/"}}]}},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/publications\/725","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/publications"}],"about":[{"href":"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/publications"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/alicjaslawinska.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=725"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}