Praktyczne problemy prawna i ryzyka związane z nabyciem nieruchomości, BECK AKADEMIA

1. Wprowadzenie w tematykę badania stanu prawnego nieruchomości.

• Istota, forma i podstawowe elementy audytu prawnego nieruchomości.
• Rys historyczny i geneza analizowanej nieruchomości, w tym uprzednie porządki i regulacje prawne.

2. Rejestry, ewidencje czy inne dokumenty o nieruchomościach.

• Księgi wieczyste oraz analiza treści odpisu z księgi wieczystej.
• Ewidencja gruntów i budynków oraz analiza treści wypisu i wyrysu z rejestru gruntów.
• Rejestr zabytków oraz gminna ewidencja zabytków.
• Zaświadczenie o samodzielności lokali.
• Zaświadczenie o niezaleganiu lub stanie zaległości podatkowych.
• Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
• Postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku czy akt poświadczenia dziedziczenia.
• Pozostałe źródła informacji na temat nieruchomości.

3. Wybrane aspekty własnościowe związane z nabyciem nieruchomości.

• Weryfikacja czy podmiot zbywający posiada tytuł prawny do nieruchomości uprawniający go do zawarcia umowy sprzedaży.
• Analiza genezy i historii ww. tytułu prawnego do nieruchomości.
• Zbadanie ewentualnych okoliczności uniemożliwiających lub utrudniających transakcję sprzedaży nieruchomości oraz ich wyeliminowanie (omówienie na konkretnych przykładach).

4. Wybrane aspekty planistyczne towarzyszące obrotowi nieruchomościami.

• Analiza uwarunkowań planistycznych, w tym postanowień MPZP z zamierzeniami inwestycyjnymi kupującego.
• Pozostałe wymogi i wskaźniki MPZP dla nieruchomości.
• Postanowienia o warunkach zabudowy wydane dla danej nieruchomości.

5. Niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

• Niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, a rękojmia wiary publicznej.
• Wpis ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości oraz skutki prawne tegoż wpisu.
• Ryzyka prawne dla kupującego wynikającego z niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

6. Katalog wybranych praw i obciążeń na nieruchomości oraz potencjalnych negatywnych skutków dla kupującego.

• Dostęp prawny i faktyczny do drogi koniecznej, w tym stan dróg dojazdowych do nieruchomości.
• Najem czy dzierżawa.
• Bezumowne korzystanie z nieruchomości.
• Użytkowanie.
• Ustawowe czy umowne prawo pierwokupu.
• Służebność gruntowa, osobista, przesyłu.
• Hipoteka wpisana w księdze wieczystej.
• Instytucja zasiedzenia.
• Skarga pauliańska.

7. Zagrożenia związane z reprywatyzacją nieruchomości.

• Źródło regulacji prawnej (wprowadzenie).
• Wpis w księdze wieczystej ostrzeżenia o podjęciu czynności sprawdzających.
• Skutki prawne wpisu o ostrzeżeniu na konkretnym przykładzie.

8. Ryzyka prawne związane z obrotem nieruchomościami.

• Wpisanymi do rejestru zabytków lub objętymi ochroną konserwatorską.
• Nieruchomościami rolnymi.
• Nabywanymi przez cudzoziemców.
• Pozostałe zastrzeżenia podmiotowe w obrocie nieruchomościami.

9. Szczególna forma prawna związana z obrotem nieruchomościami.

• Zachowanie szczególnej formy dla poszczególnych czynności prawnych związanych z nieruchomościami, w tym umowy przedwstępnej i ostatecznej sprzedaży nieruchomości.
• Skutki prawne związane z brakiem zachowania zastrzeżonej formy prawnej przy obrocie nieruchomościami.

10. Konstrukcja prawna użytkowania wieczystego.

• Konstytutywny i deklaratoryjny charakter czynności skorelowanych z prawem użytkowania wieczystego, w tym konstytutywny wpis użytkowania wieczystego do księgi wieczystej.
• Cel użytkowania wieczystego, a przeznaczenie w akcie prawa miejscowego.
• Obrót nieruchomościami oddanymi w użytkowanie wieczyste.
• Opłata za użytkowanie wieczyste.
• Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności.

11. Aspekty prawne związane z nieruchomościami na etapie procesu deweloperskiego.

• Źródło regulacji prawnej (wprowadzenie).
• Sprzedaż nieruchomości na etapie budowy.
• Wybrane elementy oraz forma prawna umowy deweloperskiej.
• Przesłanki odstąpienia od umowy deweloperskiej.
• Cesja umowy deweloperskiej i pozostałe zagadnienia prawne.

12. Decyzje administracyjne skorelowane w nieruchomością stanowiącą przedmiot audytu prawnego.

• Decyzja o warunkach zabudowy.
• Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
• Pozwolenie na budowę.
• Pozostałe decyzje administracyjne.

13. Praktyczne aspekty audytu prawnego nieruchomości.

• Weryfikacja praw do działki ewidencyjnej, budynku czy lokalu mieszkalnego (użytkowego).
• Sprawdzenie czy nabywca będzie w stanie zrealizować swój cel np. przeznaczenie działki na cele budowlane.
• Analiza czy w umowie potencjalnego nabycia nieruchomości znajdują się ryzykowne i niekorzystne zapisy dla przyszłego właściciela; ewentualnie w jaki sposób można zabezpieczyć interes nabywcy.
• Zidentyfikowanie istniejących lub potencjalnych obciążeń nieruchomości oraz sposób ich eliminacji.
• Weryfikacja wiarygodności podmiotu sprzedającego.
• Pozyskanie oraz badanie dokumentacji z organów publicznych skorelowanych z nieruchomością, których nie przedstawił podmiot sprzedający.
• Zidentyfikowanie elementów potencjalnie stanowiących przeszkodę w skutecznym zrealizowaniu transakcji nieruchomościowej.
• Zbadanie okolicy i sąsiedztwa oraz zamierzeń inwestorskich w otoczeniu lokalizacji nieruchomości, w tym charakterystyki sąsiadujących działek ewidencyjnych.
• Faktyczne przeszkody w korzystaniu z nieruchomości zgodnie z celem i przeznaczeniem, w tym okoliczności uniemożliwiające w przyszłości zrealizowanie zamierzonej inwestycji.
• Weryfikacja stanu podziałów geodezyjnych działki ewidencyjnej.
• Ustalenie czy nieruchomość objęta jest specjalną strefą ekonomiczną i/lub znajduje się na obszarze prawnie chronionym (np. ochrona środowiskowa).
• Zbadanie czy względem nieruchomości osobom trzecim przysługują prawa np. spadkobiercom.
• Zbadanie tożsamości zapisów w księdze wieczystej z zapisami w ewidencji gruntów.
• Czy nieruchomości stanowi przedmiot jakiegokolwiek sporu, w tym sporu sądowego.
• Zweryfikowanie uzbrojenia działki ewidencyjnej, w tym dostępu do mediów oraz rodzaju mediów (ewentualnie czy nieruchomość ma szansę na prz